O TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária) recebe nota 6,2 e veredicto MANTER na análise do Rico aos Poucos (referência jun/2026). O fundo é uma aposta razoável para o investidor que entende o risco com clareza: ~90% dos contratos com o Banco do Brasil vencem em novembro de 2027, concentrando em 18 meses o maior teste da história do fundo. Para quem confia na Tivio Capital — que entregou 9 vendas a 42% acima do laudo em 30 meses — o P/VP de 0,87 e o DY de 13,6% oferecem compensação razoável por esse risco.
O TVRI11 não é um FII para quem quer comprar e esquecer. É uma tese de reciclagem ativa com prazo marcado, e exige acompanhamento mensal dos relatórios gerenciais até pelo menos 2028. Para quem aceita esse nível de envolvimento e tem horizonte de 4–6 anos, a relação risco-retorno é defensável.
O risco central é o vencimento concentrado de contratos em novembro de 2027. Quase todos os 56 contratos com o BB têm a mesma data-base. O banco já sinalizou que pretende reduzir sua presença física: em fevereiro e março de 2026, notificou rescisão antecipada de 7 agências — entre elas Cinelândia (RJ), São José do Rio Preto (SP), Tamoios BH (MG), Praça Rui Barbosa em Bauru (SP) e Belém-Centro (PA) —, representando cerca de 8% da receita total do fundo. A vacância financeira projetada salta de 4,6% para 19% em fevereiro de 2027.
O segundo risco crítico é a concentração extrema em um único imóvel: o Edifício Sede III em Brasília representa sozinho 21,09% da receita total do fundo (31.702 m² alugados ao BB com contrato até nov/2027). Se esse ativo for devolvido sem reposição imediata, o impacto no DPS seria equivalente a 4 meses de rendimento zerado. É o principal ponto cego do portfólio — um risco de concentração severo num fundo com 58 imóveis.
Como risco adicional, vale notar que o DPS atual incorpora ganhos não recorrentes de vendas de aproximadamente R$ 0,07/cota por mês. O fluxo de aluguéis puro sustenta ~R$ 0,98/cota — ainda competitivo, mas 6,7% abaixo do DPS divulgado. E há a questão da inadimplência do comprador da Agência Brás: três parcelas em atraso em 2026 levantam dúvida sobre a robustez das vendas parceladas, embora mais de 75% do valor já tenha sido recebido.
A favor do TVRI11 pesam argumentos concretos. O mais importante é a taxa total de apenas 0,28% ao ano (0,10% de administração + 0,18% de gestão), herdada da estrutura passiva do BBPO11. São R$ 2,80 cobrados por ano para cada R$ 1.000 investidos — contra R$ 10–12,50 nos pares de tijolo com gestão ativa. Essa vantagem competitiva não desaparece com a mudança de mandato.
A Tivio Capital entregou resultados mensuráveis: 9 vendas de imóveis a prêmio médio de 42% sobre o laudo (total de ~R$ 200 mi), o Edifício CACEX re-locado em apenas 5 meses após devolução pelo BB em jan/2026 (sem allowance, com apenas 3 meses de carência), e duas aquisições estratégicas que estendem o WAULT do fundo para 2035–2037. O 3º lugar no Outliers InfoMoney 2026 na categoria FII Tijolo é validação externa desse trabalho.
O portfólio é geograficamente diversificado em 58 imóveis e 14 estados, com 100% dos contratos indexados ao IPCA — proteção inflacionária real. A reserva de lucro retido de R$ 0,56/cota mais as parcelas a receber de vendas (R$ 0,76/cota) formam um colchão que garante fôlego de distribuição até 2027 mesmo com as saídas anunciadas.
O TVRI11 é indicado para o investidor que entende estar pagando R$ 0,87 por R$ 1,00 de valor patrimonial e aceita que esse desconto existe por um motivo real (nov/2027); quem busca DY acima de 13% e aceita que parte vem de ganhos de capital que tendem a diminuir com o tempo; o cotista paciente com horizonte mínimo de 4–6 anos; quem valoriza taxa baixíssima (0,28% a.a.) e liquidez sólida (R$ 1,62 mi de volume médio diário, top 30 do IFIX); e quem confia no track record da Tivio Capital (8 vendas a +42% sobre laudo é dado verificável).
O TVRI11 não é indicado para: quem precisa de previsibilidade alta de DPS para complementar renda no curto prazo — o fundo está em transição e o DPS pode variar pós-2027; quem não tolera concentração de locatário (BB = 99% da receita, um único imóvel = 21%); o investidor que não quer ler relatórios mensais; e quem se assusta com notícias de devoluções de agências — nos próximos 24 meses haverá mais fatos relevantes sobre saídas do BB.
O preço justo estimado para o TVRI11 no cenário-base é de aproximadamente R$ 94,00 por cota. O cálculo parte do P/VP médio histórico de 12 meses (0,95) aplicado ao valor patrimonial de R$ 104,19, com desconto de 5% pela incerteza estrutural do vencimento de nov/2027. A cotação atual de R$ 90,78 está ligeiramente abaixo desse valor, com margem de segurança pequena — não é barganha óbvia, mas também não é sobrepreço.
No cenário otimista (BB renova 80%+ dos contratos, Tivio executa 6 vendas por ano), o alvo sobe para R$ 104/cota. No cenário pessimista (BB devolve 30%+ dos imóveis sem reposição), o alvo recua para R$ 84/cota. Vale lembrar que em janeiro de 2026 o P/VP chegou a 1,00 (cotação de R$ 102,88) — a convergência é possível se a execução da reciclagem continuar.
Para comprar cotas do TVRI11, basta ter conta em qualquer corretora de valores com acesso à B3 e inserir o ticker TVRI11 no home broker. A liquidez é excelente para o segmento tijolo.
Com nota 6,2 e veredicto MANTER, o TVRI11 é razoável para quem aceita o risco do vencimento de contratos em nov/2027 e tem horizonte de 4–6 anos. P/VP 0,87 e DY 13,6% compensam parcialmente o risco estrutural. Não é para quem precisa de previsibilidade alta.
O DPS de R$ 1,05 é relativamente estável, mas ~R$ 0,07 disso vem de ganhos de capital de vendas (não recorrentes). O rendimento de aluguéis puros está próximo de R$ 0,98/cota. Para renda previsível de longo prazo, exige acompanhamento ativo até 2027–2028.
Comprar faz sentido em P/VP abaixo de 0,90 para quem confia na gestão Tivio. Vender seria justificável se o BB notificar mais imóveis grandes além dos 7 já anunciados, ou se o P/VP voltar a 1,00 sem catalisadores claros de reciclagem do portfólio.
O TVRI11 é negociado na B3 (bolsa de valores brasileira). Para comprar, basta ter conta em qualquer corretora e inserir o ticker TVRI11 no home broker. Não é preciso ser cliente do Banco do Brasil nem da Tivio Capital.