Zavit Gestão de Recursos

A Zavit Gestão de Recursos é uma gestora boutique fundada em 2018 em São Paulo, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, no coração do distrito financeiro paulistano. Nasceu como Multi Family Office especializado em real estate e obteve autorização da CVM como Administrador de Carteira em outubro de 2022. Com cerca de R$ 482,5 milhões em ativos transacionados ao longo de sua história — divididos entre R$ 304,1 milhões em estruturas do tipo Sale & Leaseback, Built-to-Suit e outras e R$ 178,4 milhões em CRIs —, a Zavit ocupa um espaço bem definido: gestora de nicho com foco estritamente imobiliário, que atua nas três frentes do setor (renda, desenvolvimento e crédito) e adota o princípio de skin in the game, alocando capital próprio ao lado dos cotistas.

Track record e governança

Com oito anos de operação e autorização CVM desde outubro de 2022, a Zavit ainda constrói seu histórico como gestora de fundos listados, mas os dados disponíveis apontam na direção correta. No ZAVI11, os desinvestimentos concluídos entregaram TIRs de 39,6% (Souza Cruz) e 17,2% (imóveis SJC1669/1679), além de CRIs liquidados antecipadamente — sinais concretos de capacidade de rotação ativa de portfólio, não apenas gestão passiva de contratos. A taxa de performance de R$ 230 mil registrada em março de 2026 confirma que o benchmark IPCA+6% foi superado em pelo menos um período relevante.

Na estrutura de governança, a administração fiduciária é exercida pela Vórtx DTVM, casa estabelecida e referência no mercado de fundos de investimento, o que eleva o padrão de controle e conformidade regulatória acima do que seria esperado de uma gestora ainda jovem. A limitação relevante é o histórico curto em ciclos de stress: a Zavit como gestora de FII listado não passou por um aperto de crédito prolongado ou crise de vacância severa, o que deixa em aberto como a equipe reagiria em cenários adversos mais intensos.

Estratégia e fundos sob gestão

A Zavit opera atualmente com dois fundos que se complementam de forma deliberada. O ZAVI11 (FII de tijolo, lançado em julho de 2021, listado na B3 em outubro de 2022) concentra ativos físicos nos segmentos logístico, industrial e corporativo — galpões em Serra/ES, Nissei/PR e Alvoar/MG, industriais como Medabil/RS e Copobras/SP, e laje corporativa em Tabapuã/SP. Seu perfil é de renda com contratos atípicos longos (WAULT de 9,4 anos) e vacância zerada. O ZAVC11 (FII de papel, constituído em setembro de 2023, primeira oferta concluída em março de 2024), por sua vez, atua no segmento de crédito imobiliário via CRIs, voltado a investidores profissionais, e vinha distribuindo em torno de R$ 0,13/cota por mês até maio de 2026 — DY anualizado próximo de 16,8%.

A combinação dos dois fundos reflete uma tese de cobertura ampla do ciclo imobiliário: o ZAVI11 captura valorização patrimonial e renda de longo prazo via ativos físicos; o ZAVC11 gera caixa via crédito. Essa complementaridade é consistente com a origem da gestora como Multi Family Office — a Zavit não é especialista em apenas um instrumento, e os dois fundos expressam essa visão integrada do mercado imobiliário.

Pontos fortes e de atenção

• Gestão ativa comprovada por números: TIRs de 17% a 40% em desinvestimentos e pagamento de taxa de performance são evidências concretas, não marketing.
• Skin in the game genuíno: alocação de capital próprio ao lado dos cotistas reduz o risco de desalinhamento de incentivos, problema frequente em gestoras boutique pequenas.
• WAULT longo e vacância zerada no ZAVI11: 9,4 anos de duração média contratual com contratos majoritariamente atípicos entrega previsibilidade de receita acima da média do segmento multicategoria.
• Diversificação por instrumento: tijolo (ZAVI11) + papel (ZAVC11) permite à gestora se posicionar em diferentes fases do ciclo de crédito e juro.

• Base de cotistas e liquidez reduzidas no ZAVI11: com apenas 2.531 cotistas e PL em torno de R$ 153 milhões, o fundo opera em escala ainda pequena, o que eleva o risco operacional e limita a capacidade de crescimento via novas emissões.
• Alavancagem estrutural no ZAVI11: 48% do PL em dívida com Selic em patamar elevado é um peso real sobre o resultado, não apenas um número no balanço — comprime o dividend yield e exige disciplina de gestão de passivos.
• Overhang Medabil até 2029: o desconto de aluguel contratado com o inquilino Medabil só é eliminado progressivamente até maio de 2029, represando parte da receita potencial por anos.
• Histórico limitado a um ciclo: a gestora ainda não demonstrou resiliência em períodos de vacância estrutural ou aperto severo de crédito imobiliário.

Para qual investidor faz sentido

A Zavit como gestora faz sentido para o investidor que aceita assimetria: há prêmio real em carteira pequena com gestão ativa, mas também risco real de escala insuficiente para absorver eventos adversos. O perfil mais adequado é o investidor arrojado com horizonte de 3 a 5 anos, disposto a tolerar volatilidade de cota e liquidez reduzida em troca de uma tese de longo prazo ainda se desenvolvendo.

O investidor moderado pode ter exposição pequena ao ZAVI11 como diversificador de multicategoria, desde que já tenha base em FIIs maiores e mais líquidos. O investidor conservador ou de curto prazo deve evitar: a alavancagem, o overhang Medabil e a liquidez reduzida criam risco de marcação negativa em janelas curtas que esse perfil não suporta bem.

O que vigiar ao longo do tempo: evolução da alavancagem (venda do SJC1&2 é o gatilho mais relevante para descompressão do balanço), progressão do desconto Medabil (cada redução contratual melhora diretamente o FFO), crescimento da base de cotistas do ZAVC11 (indica se a gestora está conseguindo ampliar seu alcance além do nicho profissional) e novas emissões no ZAVI11 (teste real da capacidade de captar em mercado aberto).