ZAVI11 — Zavit Real Estate Fund FII

Zavit Real Estate Fund - FII - Responsabilidade Limitada

Recomendação: MANTER · Nota 6,0/10 · Cotação R$ 9,76 · P/VP 0,7062 · DY 12m 13,5%

Análise e recomendação

ZAVI11 é um caso clássico de risco-retorno desbalanceado para iniciante, mas com tese defensável para investidor experiente. O fundo entrega WAULT de 9,4 anos, vacância zerada, ocupação 100% e DY de 13,5% a.a. negociando a P/VP 0,71 (30% de desconto sobre VP R$ 13,82). Em contrapartida, carrega alavancagem de 48% do PL (R$ 78,1M em CRI/securitização) num cenário de Selic 13,75%, e a situação Medabil só vira positiva a partir de mai/2027 (desconto de aluguel decrescente até 2029). A gestão ativa é o ponto que segura a tese — 3 desinvestimentos com TIRs entre 17% e 39% provam capacidade de rotação de portfólio.

Pontos de atenção e riscos

Alavancagem alta em ambiente de Selic 13,75%

O fundo carrega R$ 78,1 milhões em obrigações por securitização de recebíveis (CRI), equivalente a 48% do PL. Em cenário de juros altos, essa estrutura pressiona o resultado e limita capacidade de distribuição. Para comparação, a mediana de FIIs de tijolo multicategoria fica em torno de 20-25% de alavancagem.

Situação Medabil: desconto de aluguel até abr/2029

O acordo encerrou o litígio em nov/2025, mas instituiu tabela de desconto agressiva: 72% de desconto nov/25-out/26, caindo gradualmente para 0% só em mai/2029. No curto prazo (até mai/2027), a locação reduzida apenas cobre a despesa financeira do CRI vinculado — não há contribuição líquida positiva ao DPS. A indenização de R$ 3,7M já foi amortizada.

Bassano RS desvalorizou -29,95% no último exercício

O ativo Bassano (RS) sofreu desvalorização patrimonial de -29,9% (de R$ 39,7M para R$ 27,8M) conforme reavaliação. Não está claro no RG mais recente se segue em portfólio ativo ou está em processo de desinvestimento. Sinal de stress de avaliação que merece monitoramento.

Base pequena de cotistas (2.519)

Apesar de listado no IFIX desde ago/2024, o fundo tem apenas 2.519 cotistas, base pequena que limita liquidez e amplifica volatilidade. Fica abaixo do threshold de relevância (5.000) usado pelo nosso sistema. O split 10:1 de dez/2025 ajuda na democratização, mas a tração ainda precisa aparecer.

WAULT de 9,4 anos e vacância zerada

Apesar dos riscos financeiros, o portfólio físico é robusto: WAULT de 9,4 anos em contratos predominantemente atípicos, vacância praticamente nula desde dez/2025 com o novo contrato Santa Luzia (educacional, 60 meses), e ocupação 100% nos principais ativos.

Track record de desinvestimentos com TIR acima do mercado

Gestão entregou 3 desinvestimentos com TIRs expressivas: Souza Cruz (TIR 39,6% a.a., ganho 31,7%), SJC1669/1679 (TIR 17,2% a.a., ganho 43,8% em 43 meses, em 20 parcelas) e CRIs liquidados antecipadamente. Histórico de ~R$ 611M estruturados desde 2018.

P/VP 0,71 pode estar precificando o pior cenário

O desconto de 30% sobre o VP de R$ 13,82 reflete os riscos conhecidos (alavancagem + Medabil + base pequena). Se a tese de desalavancagem + recuperação Medabil pós-2027 se materializar, há espaço relevante de reprecificação. Posição arrojada com prêmio implícito.

Sobre a gestora

A Zavit Gestão de Recursos, fundada em 2018, é uma gestora boutique especializada em real estate que estrutura operações no mercado imobiliário desde sua fundação, com cerca de R$ 611 milhões em transações estruturadas no histórico geral. O ZAVI11 é seu único FII listado, lançado em jul/2021 com listagem B3 em out/2022. A gestão demonstra capacidade de rotação ativa de portfólio, com desinvestimentos da Souza Cruz (TIR 39,6%), SJC1669/1679 (TIR 17,2%) e CRIs liquidados antecipadamente. A taxa de performance a pagar de R$ 230K (mar/2026) confirma performance ativa atingindo o benchmark IPCA+6%. Limitações: gestora ainda jovem (8 anos), com base concentrada num único FII e histórico curto em ciclos de stress. A administradora é a Vórtx DTVM, casa estabelecida e referência no setor.

Ver a análise completa da gestora Zavit Gestão de Recursos LTDA →