Sale-leaseback diversificado con opción de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Segmento: Híbrido / Multiestrategia (Sale-Leaseback) · Cotización R$ 85,56 · P/VP 0,8378 · VP/cuota R$ 102,13 · Patrimonio R$ 433 Mi · 34.534 partícipes · 8 activos
El RZAT11 (Riza Arctium Real Estate FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestrategia (Sale-Leaseback). Sale-leaseback diversificado con opción de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Compra inmuebles de empresas que desean liberar capital y los alquila de vuelta mediante contratos largos indexados a la inflación (fábricas, almacenes, estaciones de servicio), generando renta mensual. Atención: un único inquilino concentra una buena parte del patrimonio y la comisión de performance incide sobre el remanente.
Esta página reúne el retrato factual del RZAT11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Riza Asset Management.
Riza Asset (antes Riza Capital) es una gestora independiente enfocada en crédito inmobiliario, sale-leaseback y estrategias estructuradas. RZAT11 es el principal fondo de ladrillo de la casa y adopta una estrategia única: comprar inmuebles con descuento mediante sale-leaseback. La firma posee un historial sólido en RZAG11 (CRA), RZAK11 (CRI), RZTR11 (tierras agrícolas) y RZLC11 (logística).
En el RZAT11, la gestión demuestra disciplina: tres recompras anticipadas ejecutadas con beneficios extraordinarios, un rescate negociado con Aliança Agrícola (R$ 1,79 millones de depósito en garantía apropiado + R$ 13,29 millones de indemnización aún no contabilizada) y dos nuevas ventas anunciadas en abr/26.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Cervejaria Cidade Imperial | Carretera BR-364 (Juscelino Kubitschek), Frutal — MG | 100,0% | 1,0% |
| Complejo Logístico Aspam | Av. Perimetral Norte, 10.002, Vila João Vaz — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Splice Indústria | Av. 31 de Março, Votorantim — SP | 100,0% | 1,0% |
| Garaje Rápido Araguaia | Av. Presidente JK, 260, Jardim Presidente — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Atacadão Dia a Dia | Sector Habitacional Mestre d'Armas, Planaltina — DF | 100,0% | 1,0% |
| Estación de servicio Rede Monte Carlo (Mirassol) | Av. Santos Dumont, 4235 — Mirassol/SP | 100,0% | 1,0% |
| Almacén frigorífico Comfrio | Carretera BR-020, 527 — Caucaia/CE | 100,0% | 1,0% |
| Patio Andorinha Transportes (Campo Grande) | Av. Costa e Silva, 1275 — Campo Grande/MS | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,4492 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 71,1% · Centro-Oeste 19,3% · Nordeste 3,2% |
| Por inquilino | Cidade Imperial (cerveza) 65,2% · Aspam (logística/aviación) 11,4% · Splice Indústria 7,4% · Rápido Araguaia (transporte) 5,2% · Comfrio Logística 3,5% · Atacadão Dia a Dia 3,3% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
P/VP de 0,93 calculado sobre la cuota de R$ 97,29 (01/06/26) y el valor patrimonial por cuota normalizado de R$ 104,08 (abr/26, tras dar de baja las cuentas por cobrar de las ventas concluidas). El valor patrimonial de mar/26 (R$ 125,93) estaba inflado por R$ 150 millones por cobrar y ya no constituye una referencia relevante.
último cierre R$ 85,56 · mínima histórica R$ 79,50 · máxima R$ 110,50 · valor patrimonial por cuota R$ 102,13.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| DPU de R$ 1,70 + guía (guidance) de R$ 1,65-1,75 | En relación con el resultado de abr/26 (R$ 3,83/cuota generado, con R$ 12,6 millones de otros ingresos por ventas), el fondo distribuyó R$ 1,70/cuota en may/26. La gestión proyecta R$ 1,65-1,75 para los próximos meses debido a las ganancias no recurrentes, manteniendo R$ 2,75/cuota en caja reservada. El valor patrimonial por cuota se normalizó a R$ 104,08 tras la baja contable de las cuentas a cob |
| Constitución del fondo | Constitución original del fondo inmobiliario (bajo otra denominación y gestora). Opera desde 2017, pero la estrategia actual de sale-leaseback comenzó en dic/2019. |
| Riza Asset asume la gestión | La gestión del fondo se transfiere a Riza Asset (antes Riza Capital). Se inicia el reposicionamiento estratégico hacia el sale-leaseback con opción de recompra. |
| Adquisiciones iniciales y primeras emisiones | El fondo adquiere 5 inmuebles en jun/2021: Comfrio (Caucaia-CE), Rede Monte Carlo (Mirassol y Rio Claro-SP) y Andorinha Transportes (Campo Grande-MS y São Paulo-SP). Totalizan ~R$ 70 millones. El patrimonio neto alcanza los R$ 165 millones con 1,6 millones de cuotas tras la emisión. |
| Emisiones de gran magnitud — Aspam y Cidade Imperial | Oct/2021: adquisición de Aspam (R$ 68 millones). Dic/2021: adquisición de Cervejaria Cidade Imperial por R$ 150 millones , el activo más grande del fondo. El patrimonio neto asciende a R$ 253 millones. |
| Consolidación y desdoblamiento de cuotas | En 2022 se realizan nuevas emisiones para alcanzar los 3,7 millones de cuotas con un patrimonio neto de R$ 371 millones. Adquisiciones de Splice (ene/2023) y Atacadão Dia a Dia. La DPU oscila entre R$ 0,73 y R$ 1,32 según el IPCA. |
| Estabilización y nuevas adquisiciones | En 2024: adquisiciones de Atacadão Dia a Dia (mar/2024) y Aliança Agrícola (nov/2024). El fondo crece a 4,2 millones de cuotas y un patrimonio neto de R$ 423 millones tras una nueva emisión. La DPU se estabiliza en R$ 1,00-1,10/mes. |
| Rescate con Aliança Agrícola | El fondo concluyó el rescate del contrato de alquiler atípico con Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT). Se apropiaron R$ 1,79 millones del depósito en garantía (R$ 0,42/cuota) y se reconoció una indemnización contractual de R$ 13,29 millones (R$ 3,14/cuota), esta última sin contabilizar debido a la incertidumbre en su recuperación . Mecanismo de opción de recompra: los montos superiores a R$ 38 |
| Conclusión de dos ventas — R$ 69,5 millones | En abr/2026 el fondo concluyó : (1) venta del inmueble de Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT) a C.Vale por R$ 53 millones — ganancia de R$ 8,75 millones = R$ 2,06/cuota ; (2) recompra anticipada del inmueble de Rio Claro-SP por parte de Rede Monte Carlo por R$ 16,5 millones (adquirido por R$ 15 millones) — ganancia de R$ 1,5 millón = R$ 0,34/cuota . Cartera reducida a 8 inmuebles. |
| DPU extraordinaria de R$ 1,40 — la más alta en 4 años | El 23/04/2026 el fondo pagó R$ 1,40/cuota correspondiente a mar/2026 — un incremento del 40% frente a mar/26 (R$ 1,00) y el valor más alto desde 2022 . Corresponde al resultado de feb/2026 (R$ 1,54/cuota generado por el fondo) reforzado por el rescate con Aliança y el remanente acumulado. |
| Reglamento actualizado — adecuación al Oficio Circular CVM n.º 1/2025 | El 14/05/2026 la administradora protocolizó un nuevo Instrumento Particular de Modificación del Reglamento (ID 1198458), con el reglamento consolidado (ID 1198459) y un comunicado al mercado (ID 1198460). El cambio es exclusivamente formal: la divulgación de la remuneración de los proveedores de servicios esenciales pasa a realizarse a través de la herramienta de ANBIMA (Plataforma de Transparenci |