Open Capital Gestão de Ativos

A Open Kapital (Open Capital Gestão de Ativos) é uma gestora independente especializada em crédito imobiliário high yield, fundada em 2019 em São Paulo por três sócios seniores com histórico no mercado financeiro brasileiro. Com AUM total de R$ 317,6 milhões sob CNPJ 43.231.396/0001-90, a gestora administra 6 fundos operacionais — sendo o ARRI11 seu principal veículo listado. O foco declarado é a estruturação de operações de crédito imobiliário com garantias reais robustas e carrego elevado, buscando rentabilidade acima do CDI para o investidor de risco moderado a alto.

Track record e governança

Os três sócios-fundadores trazem perfis complementares: Marcelo Elaiuy (45+ anos de mercado, ex-Diretor Banco Safra e Sudameris, fundador da LFI Investimentos e ex-sócio da Azimut Wealth Management) lidera a estratégia macro; Fabio Cruz (25+ anos, ex-Banco Fator/Unibanco, cofundador da LFI em 2008) estruturou o IPO do ARRI11 em 2019; Pedro de Bortoli (Engenharia Eletrônica + MBA + Mestrado em TI, ex-Head of LatAm na Saxo Bank) responde pela plataforma digital. A longevidade dos dois sócios principais na LFI Investimentos sugere alinhamento de cultura — o que a gestora preservou ao criar a Open Kapital. Em termos de governança, o ARRI11 conta com auditoria da PwC (opinião limpa em 2025, com ressalva anterior em 2024 solucionada) e administração pela Oliveira Trust DTVM. A gestora modernizou seus sistemas de reporte e antecipou a publicação de relatórios gerenciais a partir de setembro/2025 — sinal positivo de maturidade operacional. Contudo, a AGE de 2025 aprovou permissão para o fundo adquirir ativos do próprio grupo gestor até 100% do PL, o que eleva o risco de conflito de interesses — ponto a monitorar.

Estratégia e fundos sob gestão

A filosofia da Open Kapital é concentrada: crédito imobiliário estruturado com alto carrego e garantias reais. O ARRI11, carro-chefe listado, carrega um portfólio de 20 CRIs (~80% do PL) em 8 estados com carrego médio de IPCA+11,65%, complementado por 6 cotas de FIIs (~14%) e 1 FIDC (~3%). Os setores de Incorporação (38,9%) e Loteamento (28,7%) dominam a carteira — segmentos com maior elasticidade a ciclos de crédito. A rentabilidade acumulada desde o IPO supera o CDI no período (~80%), o que valida a tese de alocação no longo prazo. Além do ARRI11, a gestora opera o Open Kapital Renda Imobiliária FII RL (não listado) e fundos de renda fixa/previdência, demonstrando diversificação incipiente de produto — mas ainda insuficiente para diluir o risco de concentração no ARRI11.

Pontos fortes e de atenção

• Equipe sênior com trajetória sólida — 45 e 25 anos de mercado nos dois sócios principais, com histórico documentado em wealth management e crédito.
• Carrego elevado e diversificação geográfica — IPCA+11,65% médio com 8 estados reduz concentração regional.
• Governança auditoria PwC — ressalva de 2024 resolvida; relatórios gerenciais com cadência melhorada a partir de set/2025.
• Desconto patrimonial expressivo — P/VP em 0,56 oferece margem de segurança relevante para entrada no longo prazo.

• Exposição AROK FII (11,4% PL, mesmo grupo) — posição em fundo não listado da própria gestora; conflito de interesses potencial agravado pela aprovação em AGE de aquisição de ativos do grupo até 100% do PL.
• CRIs Raposo + Raposo II (14,7% PL) vencidos sem liquidação e CRI Ipatinga inadimplente há 4 anos — demonstram histórico de dificuldade em recuperar ativos high yield com garantia imobiliária, mesmo quando colateralizados.
• Corte de DPS em março/2026 (R$ 0,09 → R$ 0,07) sem reversão consistente — comprime o yield efetivo no curto prazo.
• Concentração em um único FII listado — a diversificação de produto da gestora ainda é incipiente; qualquer problema no ARRI11 afeta praticamente toda a reputação da marca.

Para qual investidor faz sentido

A Open Kapital faz sentido para o investidor que entende risco de crédito e aceita volatilidade de cota em troca de carrego alto (IPCA+11,65%) e desconto patrimonial expressivo. O P/VP de 0,56 cria uma tese de longo prazo interessante para quem tolera o ciclo de recuperação dos CRIs problemáticos. Não é indicada para quem precisa de dividendos estáveis no curto prazo — o corte de março/2026 e a normalização lenta dos proventos exigem paciência. O investidor deve vigiar: (1) evolução dos CRIs Raposo e Ipatinga; (2) novas aquisições de ativos do próprio grupo (conflito AROK); (3) reversão ou manutenção do DPS em R$ 0,07; (4) qualidade das originações no novo pipeline declarado pela gestão. A nota REGULAR (5,5) reflete a equipe qualificada e o track record de longo prazo, temperados pelos alertas de crédito presentes no portfólio atual.