Gazit Brasil Asset Management

A Gazit Brasil Asset Management é a subsidiária brasileira do grupo israelense G-City (TASE: GCT), uma das maiores plataformas globais de shopping centers, com cerca de 90 empreendimentos e 1,9 milhão de m² de área locável em 12 países. No Brasil desde 2007, a gestora acumula entre R$ 2,7 bi e R$ 2,9 bi sob gestão — integralmente concentrados no GZIT11 (Gazit Malls FII), seu único veículo público, lançado em março de 2018.

Track record e governança

A trajetória brasileira foi marcada por movimentos expressivos de capital. Em 2023, o grupo alienou participações no Shopping Cidade Jardim (R$ 560 mi para a JHSF) e no Eldorado (R$ 93 mi), sinalizando capacidade de monetização de ativos maduros. O fundo GZIT11, por sua vez, gerou lucro caixa de R$ 116,7 milhões em 2025 — crescimento de 27% sobre o ano anterior. A gestão imobiliária dos shoppings é executada pela Gazit Corporate, braço especializado do grupo responsável por mais de 800 lojas. A administração fiduciária é conduzida pelo BTG Pactual. O alinhamento de interesses é estrutural: o FIM Norstar (veículo do grupo G-City) detém as cotas Classe B, remuneradas apenas se o resultado ultrapassar R$ 9,36/cota por ano — mecanismo que reduz conflito de agência e âncora o controlador. Risco relevante: transações intragrupo (a Gazit Corporate administra os shoppings e é subsidiária do mesmo controlador), demandando atenção às condições de mercado nessas operações.

Estratégia e fundos sob gestão

A Gazit Brasil Asset Management opera com foco monoproduct no segmento de shoppings regionais e de bairro no estado de São Paulo. O GZIT11 reúne cinco ativos — Internacional Shopping (Guarulhos), Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping e Prado Boulevard (Campinas) — totalizando ~142 mil m² de ABL e posicionamento em mercados densos da maior economia regional do Brasil. Em 2026, a gestora revelou expansão estratégica: passou a oferecer gestão comercial para shoppings de terceiros, inaugurando o modelo com o TriMais Places (37 mil m² de ABL, Tucuruvi/SP). A CEO Mia Stark posicionou a Gazit Brasil como "plataforma de inteligência comercial", abrindo nova fonte de receita sem necessidade de aporte de capital próprio. No GZIT11, o ciclo 2026-2027 é dominado pelo retrofit do Internacional Guarulhos, financiado pela 8ª emissão de R$ 70 mi, com maturação de NOI esperada para 2027.

Pontos fortes e de atenção

• Backing internacional sólido: integração ao grupo G-City fornece acesso a capital, know-how de gestão de portfólios complexos e histórico de transações de grande porte no Brasil.
• Alinhamento estrutural do controlador: lock-up e mecanismo de remuneração da Classe B criam incentivo real à geração de resultado para o cotista minoritário.
• Crescimento de resultado comprovado: +27% de lucro caixa em 2025 demonstra tração operacional real, não apenas guidance.
• Expansão de modelo de negócios: gestão para terceiros abre alavancagem de receita com utilização da estrutura existente.

• Concentração extrema: 100% do AUM público em um único fundo (GZIT11) — sem diversificação de produto ou estratégia gerida.
• Risco de execução do Capex 2026-2027: o retrofit do Internacional Guarulhos é a tese central do fundo; atrasos ou custos acima do planejado pressionam DPS e P/VP.
• Alavancagem: CRI IPCA+5,89% de R$ 817 mi (LTV ~40%) expõe o portfólio a cenários de juro real elevado.
• Potencial conflito de agência: gestão imobiliária intragrupo (Gazit Corporate) requer acompanhamento das condições contratuais pelo cotista.

Para qual investidor faz sentido

O GZIT11 — e por extensão a Gazit Brasil Asset Management — é indicado ao investidor com horizonte de 2-3 anos, tolerância à alavancagem e disposição para assumir risco de execução em troca de desconto patrimonial (P/VP ~0,47). O DY corrente de 10,5% remunera a espera; a tese de valor vem da normalização pós-retrofit. O que vigiar: evolução do NOI do Internacional Guarulhos, cronograma de amortização do CRI, e as condições das contratações intragrupo da Gazit Corporate. Investidores avessos a risco de concentração ou alavancagem devem avaliar outras plataformas de shoppings com portfólios mais diversificados.