BlueMacaw Gestora de Recursos

A BlueMacaw Gestora de Recursos é uma boutique de gestão imobiliária fundada em 2019 por Marcelo Fedak — ex-Head de Real Estate da Blackstone para a América Latina, ex-BTG Pactual e ex-Goldman Sachs — após spin-off da Blackstone. Em 2020, recebeu aporte estratégico da XP Inc., permanecendo independente na tomada de decisões. Com CNPJ ativo desde outubro de 2018 e sede em São Paulo (Vila Leopoldina), a gestora acumula histórico de mais de US$ 3 bilhões em equity alocado ao longo da trajetória do time, embora o patrimônio líquido sob gestão ativa hoje seja de aproximadamente R$ 220 milhões — concentrado no BLMG11, seu único fundo ativo listado.

Track record e governança

O track record da BlueMacaw é marcado por uma trajetória de contrastes. O time fundador carrega credenciais sólidas em estruturação de grandes transações imobiliárias, mas a gestão do BLMG11 — único produto listado — acumulou sequência de eventos negativos que deterioraram a relação gestor/cotista: rescisão do contrato com a Baker Hughes no galpão de Jandira (2023), parceria com a Oaktree que não se sustentou (2022–2025) e alienação de portfólio logístico em condições de mercado desfavoráveis, resultando em TIR desde o IPO de -8,4% a.a. (versus +8,7% no patrimônio teórico). A reciclagem ao GGRC11 em setembro de 2025 encerrou o ciclo logístico, mas não apagou o histórico. Na estrutura de governança, a administração fica a cargo da Vórtx DTVM, e os sócios listados publicamente são Marcelo Fedak, Ariel Araújo de Almeida, Yuri Isser Kibel e Caroline Miranda Ebel. Não há histórico de irregularidades regulatórias registradas na CVM. Em fevereiro de 2026, o fundo lançou programa de recompra de até 467.454 cotas (10% do total), com cancelamento imediato, intermediado por Mirae Asset e XP Investimentos — sinalização relevante de que o gestor acredita no desconto atual.

Estratégia e fundos sob gestão

Com 3 fundos registrados (1 ativo, 2 cancelados), a BlueMacaw opera hoje como gestora de portfólio único. O BLMG11 passou por renomeação e ampliação de mandato em 2025–2026: de FII logístico puro para fundo híbrido/multiestratégia, habilitado a investir em imóveis de múltiplos segmentos, cotas de outros FIIs e instrumentos financeiros. Com PL de R$ 221,5 milhões, P/VP de 0,66 e DY de 13,7%, o fundo opera com desconto expressivo sobre o valor patrimonial (VP/cota de R$ 47,40). A taxa de administração é de 0,95% a.a. mais performance de 20% sobre o que exceder IPCA+6% — estrutura alinhada a incentivos de longo prazo, mas que pressionará resultados quando o fundo voltar a superar o benchmark. A gestão está em negociações ativas para aquisição de novos ativos via estruturas mistas (cotas + caixa), sem prazo divulgado publicamente.

Pontos fortes e de atenção

• Time fundador com histórico de US$ 3 bilhões alocados em imóveis na América Latina (Blackstone, BTG, Goldman Sachs) — capacidade de originação acima da média do setor.
• Desconto estrutural elevado (P/VP 0,66) + DY de 13,7% criam assimetria favorável para quem comprar no patamar atual, especialmente com o programa de recompra ativo.
• Parceria estratégica com XP amplia distribuição e acesso a deal flow de ativos imobiliários.

• Execução abaixo das expectativas no ciclo anterior: a TIR negativa desde o IPO é um fato objetivo que exige escrutínio antes de qualquer compromisso.
• Portfólio em transição sem ativos concretos anunciados: o mandato multiestratégia ainda está vazio de alocação real — o fundo depende inteiramente da capacidade de reciclagem futura do gestor.
• Base de cotistas pequena (13.385) e PL reduzido (R$ 221M) limitam a liquidez e o acesso a emissões de escala.

Para qual investidor faz sentido

A BlueMacaw — via BLMG11 — faz sentido para o investidor de deep value disposto a aceitar alta incerteza em troca de assimetria de preço: quem entra com desconto de 34% sobre VP e DY de 13,7% está comprando uma opção de recuperação, não um ativo estabilizado. Não é indicado para investidores que buscam renda previsível ou que precisam de histórico de distribuições consistentes — o ciclo recente foi marcado por oscilações e reestruturação. O acompanhamento dos relatórios gerenciais é obrigatório: o momento em que o gestor anunciar a aquisição de novos ativos será o principal catalisador de re-rating. Quem não tolera ambiguidade deve aguardar a materialização da nova carteira antes de alocar.