O VINO11 é o FII de escritórios da gestora Vinci Real Estate (Vinci Compass) com 9 ativos somando 75 mil m² de ABL próprio em SP (76%) e RJ (24%). O portfólio é heterogêneo: a Sede Globo SP (atípico, 100% Globo) responde por ~60% da receita — âncora AAA de WAULT 7,2 anos. Em mai/2026, o BBS Brooklyn subiu para 80% de ocupação (era 44%) após novas locações (COW Working + Eventesse + Velotax), e as inadimplências de Edo Rocha e Papelaria 16 foram integralmente resolvidas. O Haddock Lobo 347 atingiu 26% de ocupação com a entrega da obra Joompro em jun/2026. Em 19/06/2026, o fundo assinou uma promessa de venda do Oscar Freire 585: o comprador paga R$ 250k/mês (~R$ 0,003/cota) enquanto aguarda condições precedentes — a venda não está concluída e pode não se concretizar.
O DPS estabilizou em R$ 0,040/cota desde fev/2026 (DY anualizado 10,4% sobre cota de mercado R$ 4,62). A cota negocia a R$ 4,62 (P/VP 0,47), 53% abaixo do VP de R$ 9,81 — desconto coerente com o ciclo difícil de escritórios e a alavancagem de R$ 422,5 Mi em CRIs IPCA+ (36% dos ativos imobiliários). O resultado acumulado não distribuído de R$ 0,197/cota deverá ser usado para melhoria da estrutura de capital.
Tese de investimento
O VINO11 é uma tese de valor em escritórios pós-pandemia: o ciclo difícil já está, em boa parte, refletido no preço (P/VP 0,51, DY 12m de 12,2%). A âncora do portfólio — Sede Globo SP em contrato atípico — sustenta 60% da receita em base sólida e longa, e a gestão Vinci tem track record de execução. O upside vem de duas frentes: (i) recompor ocupação dos 4 ativos vagos (Haddock, OF585, BBS, Vita Corá), já em curso; (ii) reprecificação em ciclo de queda de Selic — FIIs descontados costumam capturar mais que a média.
O contraponto é o risco de execução: 31% de alavancagem via dois CRIs IPCA+ de longo prazo consome boa parte do resultado bruto, vacância em 4 ativos demora a recompor em mercado de oferta excessiva, e qualquer evento adverso na relação com a Globo seria significativo. O VINO11 cabe como posição satélite em carteira de FIIs de tijolo — não é um core position dada a concentração.
Para quem é
Investidores de valor que aceitam comprar setor em ciclo de baixa precificada
Quem busca tijolo descontado com âncora AAA (Globo) em portfólio
Perfil moderado-arrojado com horizonte de 3-5 anos para reprecificação
Investidores que apostam na queda de Selic e na recuperação do segmento escritórios
Para quem não é
Quem precisa de DPS estável e crescente — o segmento ainda comprime
Investidores conservadores que não aceitam P/VP 0,51 ainda em queda potencial
Quem já tem exposição relevante a FIIs de escritórios (HGRE11, BROF11, GTWR11)
Perfil que precisa de alta liquidez — VINO tem ADTV abaixo de R$ 700 mil/dia
Pontos de atenção e riscos
Concentração extrema na Sede Globo SP (~60% da receita)
O imóvel Sede Globo SP, em Chucri Zaidan/SP (39.050 m², 100% participação VINO), está locado integralmente para a Globo em contrato atípico. Sozinho representa cerca de 60% da receita de aluguel do Fundo. A Globo realiza investimentos relevantes no imóvel (esclarecimento conjunto de set/2024) e o contrato segue até bem além de 2030, mas qualquer evento na relação com a locatária ainda assim é um risco material.
Oscar Freire 585 em promessa de venda — saída do portfólio em andamento
Em 19/06/2026, o VINO11 assinou um contrato de promessa de venda do imóvel Oscar Freire 585 (Jardins/SP, 4.100 m², participação 66,7%). A venda ainda NÃO está concluída — depende de condições precedentes que podem não ser cumpridas. Enquanto as condições não são resolvidas, o potencial comprador paga R$ 250 mil/mês como aluguel (mínimo garantido de 12 parcelas), o que adiciona ~R$ 0,003/cota/mês ao resultado. O preço de venda ainda não foi divulgado. Se concretizada, a venda reduzirá o portfólio para 8 imóveis e liberará caixa para reinvestimento ou melhoria da estrutura de capital. O fundo segue pagando IPTU e condomínio durante o período.
Vacância remanescente: Haddock Lobo (26%) e Vita Corá (75% ocup.)
Após a promessa de venda do Oscar Freire 585, os ativos com vacância relevante passam a ser: Haddock Lobo 347 (26% de ocupação considerando contratos assinados, incluindo Joompro entregue em jun/2026 e COW Working) e Vita Corá (75% ocupado via Regus, contrato variável). O BBS Brooklyn está em 80% após novas locações (Eventesse, Velotax, COW). A gestão reporta 3 potenciais novos contratos em troca de minutas no Haddock Lobo — comercialização ativa.
Alavancagem de R$ 422,5 Mi (36% dos ativos imobiliários)
Obrigações por securitização: CRI Sede Globo SP (R$ 355 Mi, IPCA+6,948% até jan/2037) + CRI Haddock Lobo (R$ 67 Mi, IPCA+5,575% até out/2035). Despesa financeira de R$ -2,8 Mi/mês consome boa parte do resultado bruto dos imóveis. Em set/2025 o fundo recomprou antecipadamente o CRI VINO (R$ 34,6 Mi, CDI+3,5%) com recursos da venda C&A, reduzindo a despesa financeira total em ~15%. O resultado acumulado não distribuído de R$ 0,197/cota (R$ 16,3 Mi) deverá ser utilizado para melhoria da estrutura de capital do Fundo.
Cota cai 63% desde IPO (R$ 12,70 → R$ 4,62)
Investidor da 4ª emissão (R$ 12,70) acumula prejuízo de capital de 63%. Mesmo somando dividendos (35% do preço inicial), a rentabilidade líquida está em torno de -27% desde o IPO, contra +34% do IFIX e +73% do Ibovespa no mesmo período. A cota fechou mai/2026 em R$ 4,81 (-5,1% no mês) e negocia em R$ 4,62 na análise atual. A queda reflete a transição difícil dos escritórios pós-pandemia em SP/RJ.
Cluster de revisionais 2026-2027 (24% da receita)
Conforme RG fev/2026, 20% da receita já tem revisional aplicado em 2026, mais 1% em 2027 e 0% em 2028. A maior parte das revisionais (60%) está em 'já possuiu' (próximo à data). O reajuste depende do índice e da negociação com locatários — em mercado de escritórios ainda em recuperação, há risco de revisional para baixo em alguns ativos.
Programa de Recompra do CRI Globo no laudo Colliers
A reavaliação anual de dez/2025 pela Colliers resultou em valor 0,97% inferior ao contábil dos imóveis, com queda de 1,37% no VP/cota — pequena mas indicativo de ajuste para baixo no ciclo. O Edifício Haddock Lobo desvalorizou R$ 10,7 Mi (-7%) e o Oscar Freire R$ 5,4 Mi (-6%) em 2025.
Liquidez baixa (R$ 617 mil/dia em mai/2026)
O volume médio diário de negociação foi de R$ 617 mil em mai/2026. A liquidez é compatível com posições pequenas — saída de R$ 1 Mi pode levar 16+ dias úteis sem impactar preço.
DPS atual de R$ 0,040 abaixo da geração recorrente histórica
O resultado recorrente de mai/2026 foi de R$ 0,038/cota, e o Fundo distribuiu R$ 0,040/cota (draw de R$ 0,002 da reserva acumulada). O DPS de R$ 0,040 ficou abaixo da geração histórica média (R$ 0,055/cota desde o IPO). Recompor ocupação nos ativos vagos (Haddock, Oscar Freire) é o caminho para retomar o DPS histórico. Guidance do gestor: entre R$ 0,038 e R$ 0,045/cota 'até junho de 2026'.
Saída de Leandro Bousquet (líder de Real Estate da Vinci) em ago/2025
Sócio histórico que coordenou pessoalmente o VINO11 desde o IPO, líder das estratégias de Real Estate da Vinci por 13 anos, saiu da gestora em ago/2025 após período de garden leave para assumir o comando da XP Asset Management em 02/03/2026. A Vinci mantém o time imobiliário operando o fundo, mas a referência sênior que ancorava a tese de execução do VINO11 ao longo de uma década não está mais na casa. Risco de continuidade de cultura/decisão na ponta da gestão.
Conclusão
O VINO11 encerra mai/2026 com PL de R$ 812 milhões, 127.379 cotistas, 9 imóveis somando 75 mil m² de ABL próprio em SP (76%) e RJ (24%). A distribuição mensal está em R$ 0,040/cota (DY anualizado 10,4% sobre cota de R$ 4,62), com reserva de resultado acumulado de R$ 0,197/cota que a gestão pretende usar para melhoria da estrutura de capital. A cota negocia a R$ 4,62 (P/VP 0,47) — desconto de 53% sobre VP.
O portfólio segue bipolar: a Sede Globo SP (Chucri Zaidan/SP, 39 mil m², 100% Globo, contrato atípico, WAULT 7,2 anos) é a âncora AAA com ~60% da receita. Grande melhora operacional em mai/2026: BBS Brooklyn subiu de 44% para 80% de ocupação com novos contratos (COW Working, Eventesse, Velotax), e as inadimplências de Edo Rocha e Papelaria 16 foram integralmente resolvidas. O Haddock Lobo 347 avança para 26% com a entrega da obra Joompro em jun/2026 e 3 contratos adicionais em negociação avançada.
Os desafios persistem: Oscar Freire 585 em 14% de ocupação, alavancagem de R$ 422,5 Mi em dois CRIs IPCA+ (36% dos ativos imobiliários), BemFácil Digital ainda inadimplente (0,3% da receita) e cota que acumula -63% desde o IPO. A tese de investimento mantém-se como posição satélite para quem aposta na recomposição setorial de escritórios e na queda da Selic — com a melhora do BBS e as locações em andamento no Haddock Lobo como sinalização operacional positiva no curto prazo.
Perguntas frequentes
O VINO11 é bom? Vale a pena investir?
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,7/10. O VINO11 é o FII de escritórios da gestora Vinci Real Estate (Vinci Compass) com 9 ativos somando 75 mil m² de ABL próprio em SP (76%) e RJ (24%). O portfólio é heterogêneo : a Sede Globo SP (atípico, 100% Globo) responde por ~60% da receita — âncora AAA de WAULT 7,2 anos. Em…
VINO11: comprar ou vender?
Nossa leitura atual do VINO11 é “MANTER”. Nota 5,7/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Quais são os riscos do VINO11?
Os principais pontos de atenção do Vinci Offices FII incluem: Concentração extrema na Sede Globo SP (~60% da receita); Oscar Freire 585 em promessa de venda — saída do portfólio em andamento; Vacância remanescente: Haddock Lobo (26%) e Vita Corá (75% ocup.); Alavancagem de R$ 422,5 Mi (36% dos ativos imobiliários).
Para quem o VINO11 é indicado?
O VINO11 é indicado para: Investidores de valor que aceitam comprar setor em ciclo de baixa precificada Quem busca tijolo descontado com âncora AAA (Globo) em portfólio Perfil moderado-arrojado com horizonte de 3-5 anos para reprecificação