Recomendação: ACUMULAR · Nota 6,9/10
Nossa leitura do TJKB11 hoje é ACUMULAR, com nota 6,9/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Lidera o bucket (1º/3). É o único não-monoativo do grupo: ~40 imóveis hospitalares e clínicos, 100% dos contratos atípicos (WAULT 11+ anos) indexados a IPCA, e o maior DY (~13,7%). Enquanto NSLU11 e HCRI11 dependem de um único imóvel/inquilino (Rede D'Or), o TJKB11 dilui o risco de contraparte em dezenas de ativos e ainda entrega crescimento real de PL. Não sobe a COMPRA porque acumulou dois focos de fluxo (4 imóveis em parcelamento até out/2026 + postergação do Neolink), o ganho de capital que sustentava parte do DPS se esgotou no Q2/2026 e a liquidez é baixíssima (~R$ 77 k/dia). ACUMULAR.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O TJKB11 tem perfil de risco medio. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 2,5 |
| Volatilidade do preço | 2,5 |
| Volatilidade do dividendo | 2,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente | 3,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 2,0 |
Auditor ECOVIS emitiu parágrafo de ÊNFASE no Relatório de Auditoria 2025 sinalizando que matrículas de determinados imóveis ainda não contemplam a transferência das propriedades ao patrimônio do Fundo. Em valores: Ed. Mykonos (R$ 9,98 Mi), Neolink (R$ 21,2 Mi) e Barra Private (R$ 33,0 Mi) somam R$ 64 Mi (10,5% do PL).
Procedimentos em andamento; nota explicativa 7 esclarece o status; risco operacional, não patrimonial.
Cada imóvel é dedicado a 1 locatário (BTS/sale-and-leaseback) com instalações específicas (cirurgia, oncologia, oftalmologia). Saída do inquilino âncora exige retrofit relevante para reocupar — mercado secundário de imóveis hospitalares é estreito. WAULT 11,45 anos atenua, mas não elimina o risco.
Contratos atípicos têm multa rescisória relevante; locatários têm porte (AFYA, Oncoclínicas).
4 imóveis (Marselhesa, Tatuapé, Av. Brasil, Borba Gato) com atraso em mar/2026, parcelado em 3x. Esses 4 imóveis somam ~13,5% do PL. Inadimplência simultânea em 4 contratos sugere problema comum (mesmo grupo locatário? mesmo setor em stress?). FR cita 'locatário' no singular — possível concentração oculta.
Negociação encerrada com plano de pagamento; gestor não sinalizou risco de default total. Monitorar próximos 3 RGs.
CRI 43 (Série 1 R$ 10 Mi CDI+4,35% + Série 2 R$ 10 Mi IPCA+9,00%) inicia amortização em out/2026, com 48 e 88 parcelas respectivamente. Saída de caixa adicional, mesmo que pequena, pressiona o DPS se receita do Instituto do Sono não converter conforme projetado.
Administradora pode optar por amortização antecipada conforme estratégia.
Cotas pularam de 1,16 mi para ~2,13 mi com integralização do Instituto do Sono. O ganho de capital parcelado (R$ 13 Mi em 12 meses) agora se dilui em muito mais cotas. Se a rentabilidade real dos novos imóveis ficar abaixo de 10,52% a.a., o DPS por cota cai estruturalmente.
Contrato atípico de 15 anos a R$ 2,38 Mi/mês com IPCA cobre amortização e gera margem se receita real bater o projetado.
Receita de locação dos imóveis Neolink não foi recebida no período mai/16-jun/15. Isso adiciona um segundo conjunto de contratos com problema de fluxo, além dos 4 imóveis já inadimplentes. Se Neolink também não regularizar em jul/26, o DPS de R$ 2,90 ficará sob pressão mesmo com o ganho de capital parcelado compensando.
Gestor informou que se trata de postergação pontual, não inadimplência. Reajuste foi aplicado em junho, sinalizando que contrato está ativo.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Conversão integral do Instituto do Sono em out/2026 | Recebimento estabilizado dos 3 novos imóveis Vila Mariana (R$ 2,38 Mi/mês, IPCA+) leva DPS para R$ 3,00-3,15 e fecha desconto sobre VP |
| Queda da Selic abre janela para FIIs descontados | Focus projeta Selic em 11% (mai/2027). FIIs atípicos longos costumam reprecificar +10-15% em ciclo de queda — TJKB11 pode subir para R$ 280-290 |
| Normalização da inadimplência em jun/2026 | Conclusão das 3 parcelas de regularização dos 4 imóveis em atraso confirma que foi evento pontual — restaura confiança em DPS R$ 2,90 estável |
| Inadimplência se aprofunda — locatário do bloco SP-tradicional sai | Marselhesa+Tatuapé+Av. Brasil+Borba Gato representam ~13% do PL. Se o(s) locatário(s) inadimplente(s) entrar(em) em default total, o impacto no DPS é -R$ 0,40-0,50/cota até realocação (12-24 meses) |
| Ajuste a valor justo negativo no laudo Binswanger 2026 | Laudo nov/2025 trouxe +R$ 40 Mi positivo. Em ciclo de cap rate subindo (Selic alta + inadimplência setor saúde), laudo 2026 pode reverter parte do ganho, levando VP/cota de R$ 283 para R$ 265-275 — P/VP aparente fica menos atrativo |
| Regulação ANS/CRM em São Paulo afeta operadora-chave | 55% da ABL está em São Paulo. Mudança regulatória local (preços de consultas, exigências de credenciamento, fiscalização) afetando operadoras hospitalares (Oncoclínicas, AFYA, Instituto do Sono) pode pressionar capacidade de pagamento de aluguel |
TJKB11 é um FII healthcare puro com proposta diferenciada no mercado brasileiro: 40 ativos hospitalares e clínicos em SP+SC+RJ, 100% atípicos longos (WAULT 11,45 anos), 95% indexados a IPCA, ocupação 100% sustentada há 4+ anos. Para investidor que busca exposição setorial rara (saúde tem só ~5 FIIs puros no mercado), TJKB11 entrega o que promete na qualidade do papel.
Mas a execução real expôs duas fragilidades em 2026: (1) inadimplência em 4 imóveis em mar/2026 (~13% do PL) forçou corte de DPS para R$ 2,50, com plano de regularização em 3 parcelas até jun/26; (2) descasamento financeiro entre a 4ª emissão (3 imóveis Instituto do Sono adquiridos em mar/26) e o início do recebimento (abr/26) precipitou o corte do mesmo mês. Em abr/26, DPS retornou para R$ 2,90.
O P/VP de 0,90 não é o desconto extremo que parece à primeira vista. O VP foi inflado por ajuste a valor justo de R$ 40 Mi em laudo Binswanger nov/2025, e o auditor sinalizou em ênfase que matrículas de R$ 64 Mi de imóveis (Mykonos, Neolink, Barra Private) ainda não foram transferidas ao patrimônio do fundo. O DY de 13,70% é o mais alto do subsegmento hospitalar, mas reflete prêmio de risco pela inadimplência atual e pelo ganho de capital parcelado que se esgota em dez/26.
A liquidez baixa (R$ 77 mil/dia em mai/26 com apenas 648 cotistas) é o maior limitante: TJKB11 não cabe em carteira de quem tem mais de R$ 500 mil para alocar. Para posição satélite (3-5% da carteira de FIIs), oferece diversificação setorial real e proteção IPCA. Para núcleo de carteira de aposentado, o histórico de 3 cortes de DPS em 4 anos (jun/23, abr/25, mar/26) é incompatível com o objetivo.
Recomendação atual: ACUMULAR. Nota 6,9/10. O TJKB11 é um dos poucos FIIs do Brasil com mandato exclusivo em saúde — são ~40 imóveis hospitalares e clínicos espalhados por São Paulo, Joinville e Rio de Janeiro, todos com contratos longos (prazo médio de 11 anos) corrigidos por inflação. A ocupação física é 100% e o…
Nossa leitura atual do TJKB11 é “ACUMULAR”. Nota 6,9/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do TJK Renda Imobiliária FII incluem: Inadimplência dos 4 imóveis normalizada — mas ciclo só encerra em out/2026; Ganho de capital da venda de out/2024 encerrado — DPS agora depende só da operação com o dobro de cotas; Liquidez baixa (~R$ 77 k/dia, mai/26); Concentração geográfica em São Paulo (55% ABL).
O TJKB11 é indicado para: Investidores que buscam exposição setorial rara ao healthcare (não encontrada em FIIs híbridos) Perfil moderado-arrojado com horizonte de 5-10 anos Quem aceita liquidez baixa em troca de WAULT 11,45 anos com proteção IPCA