FII de Desenvolvimento Multiestratégia (Loteamentos + Incorporação + Multipropriedade + CRIs)
Segmento: Híbrido / Desenvolvimento Imobiliário · Cotação R$ 44,28 · P/VP 0,4129 · VP/cota R$ 107,24 · Patrimônio R$ 2,53 Bi · 129.261 cotistas · 163 ativos
O TGAR11 (TG Ativo Real FII) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido / Desenvolvimento Imobiliário. FII de Desenvolvimento Multiestratégia (Loteamentos + Incorporação + Multipropriedade + CRIs)
Desenvolve loteamentos e bairros planejados pelo interior do Brasil e distribui o lucro das vendas como renda mensal
Esta página é a ficha do TGAR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: TG Core Asset Ltda..
A TG Core Asset (CNPJ 13.194.316/0001-03) é gestora especializada em desenvolvimento imobiliário no interior do Brasil desde 2013, parte do Grupo Trinus.Co (Diego Siqueira; sócios incluem André Street e Headline XP). Administrado pela Vórtx DTVM, auditado pela KPMG (parecer sem ressalvas em 2025; EY até 2024). Rigor de funil declarado: 1.870 empreendimentos analisados em 2023, 47 integralizados. Comunicação ativa na crise de 2026: lives (Pedro Ernesto em jan; Matheus Siqueira, diretor de RI, em 10/06 no Funds Explorer), comunicado de esclarecimentos em 25/06, resposta ao Ofício B3 em 11/06, e formalização no regulamento (FR 10/07) do desconto de taxa sobre fundos próprios. O senão de governança: os laudos de avaliação das SPEs não são publicados, e o mesmo grupo econômico está em todas as pontas (gestão, plataforma Trinus que monitora as ~300 SPEs, e agora o FII TG Eurogarden Master que recebeu R$ 36,9 Mi do TGAR) — críticos apontam conflito de interesses; a gestora responde citando auditoria sem ressalvas. Track record sólido em desenvolvimento, com reciclagens recentes a TIR de 21-25% a.a. validando as marcas. Não é top-tier de mercado em FIIs.Atualização de 28/08/2026: a TG Core deu o maior salto de transparência da sua história. Passou a publicar uma Planilha de Fundamentos mensal com as 163 posições do fundo abertas projeto a projeto — VGV, estoque, carteira a receber, dívida, obra remanescente, resultado esperado e exposição de caixa —, abriu a série de resultado de caixa desde jan/2021, instituiu webcast trimestral com perguntas ao vivo e anunciou uma série de vídeos educacionais sobre contabilidade de SPE, curva J e precificação. O gestor assumiu a falha anterior: 'nós como gestores falhamos em ajudar os cotistas a ter maior embasamento técnico'. Do lado do alinhamento: a taxa de gestão de 1,28% a.a. incide sobre o valor de MERCADO (caiu 42% de dezembro a julho, acompanhando a cota), não há taxa de performance desde jan/2024, o turnover da equipe é baixo (80% do time de gestão há mais de sete anos) e as lideranças são sócias. Do lado contrário: a casa está em todas as pontas da estrutura, e o fundo não supera 100% do CDI há 31 meses.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Jardim Europa | Formosa/GO | 5,1% | — |
| Setor Solange | Trindade/GO | 5,0% | — |
| Pérola do Tapajós | Itaituba/PA | 4,2% | — |
| Cidade Viva Campo Verde | Campo Verde/MT | 2,7% | — |
| Cidade Nova 1 | Davinópolis/MA | 2,3% | — |
| Park Jardins | Açailândia/MA | 2,3% | — |
| Vila Aurora | Várzea Grande/MT | 2,0% | — |
| Cidade Nova 2 | Davinópolis/MA | 1,8% | — |
| W Torre | Parauapebas/PA | 1,2% | — |
| Parque Ecológico Nunes Neto | Frutal/MG | 1,2% | — |
| Benjamim Parque da Mata | Hidrolândia/GO | 1,2% | — |
| Vila Carnaúba | Cruz/CE | 1,2% | — |
| Esmeralda do Tapajós | Itaituba/PA | 1,2% | — |
| Guaya | Lorena/SP | 1,1% | — |
| Benjamim Bairro Planejado | Hidrolândia/GO | 1,0% | — |
| Jardim Tropical | Alto Taquari/MT | 1,0% | — |
| Jardim Scala | Trindade/GO | 0,8% | — |
| Jardim Bandeirante | Curionópolis/PA | 0,8% | — |
| Jardim Walnyza | Campina Grande/PB | 0,7% | — |
| Reserva Laguna | Trindade/GO | 0,6% | — |
| Vila Mercedes | Várzea Grande/MT | 0,6% | — |
| Jardim Bela Vista | Campina Grande/PB | 0,6% | — |
| Jardim dos Ipês | Araporã/MG | 0,5% | — |
| Jardim do Éden | Águas Lindas/GO | 0,5% | — |
| Terra Santa 1 | Trindade/GO | 0,4% | — |
| Terra Santa 3 | Trindade/GO | 0,4% | — |
| Terra Santa 4 | Trindade/GO | 0,4% | — |
| Jardim dos Pássaros | Aparecida de Goiânia/GO | 0,4% | — |
| Masterville Juína | Juína/MT | 0,4% | — |
| Lago dos Ipês | Campina Grande/PB | 0,3% | — |
| Portal do Sol Golfe | Goiânia/GO | 0,3% | — |
| Morro dos Ventos | Rosário Oeste/MT | 0,3% | — |
| Jardim Maria Madalena | Turvânia/GO | 0,3% | — |
| Quinta da Boa Vista | Pelotas/RS | 0,2% | — |
| Lotes Alphaville | Brasil/BR | 0,2% | — |
| Barras Altas | Barras/PI | 0,2% | — |
| Valle do Açaí | Açailândia/MA | 0,2% | — |
| Terras Alpha 1 e 2 | Senador Canedo/GO | 0,1% | — |
| Nova Canaã | Trindade/GO | 0,1% | — |
| Portal do Lago 1 e 2 | Catalão/GO | 0,1% | — |
HHI 0,0287 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | GO 37,3% · PA 21,0% · SP 9,7% · MT 9,1% · MA 8,1% · SC 5,6% |
| Por indexador | IPCA 78,1% · CDI 21,9% |
último fechamento R$ 43,9 · mínima histórica R$ 42,34 · máxima R$ 129,00 · valor patrimonial por cota R$ 107,24.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 3.132.077 · média de 12 meses de R$ 6.800.000.
DETERIOROU, e o número anterior desta análise (R$ 7,87 milhões/dia, de fev/26) já não valia. O volume médio diário de julho/2026 foi de R$ 3,13 milhões — o menor desde 2024 e menos de um terço dos R$ 10,58 milhões de maio. No mesmo movimento, o giro do mês caiu para 5,98% das cotas contra 14,40% em maio. A liquidez ainda é boa para o padrão de FII (uma posição de R$ 100 mil sai no mesmo dia), mas a base de cotistas encolheu de 178.051 (jul/24) para 129.261 (jul/26) e quem sai agora encontra menos gente do outro lado.| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituição do FII TG Ativo Real como fundo fechado (CVM 472), foco em desenvolvimento imobiliário no interior do Brasil. Listagem na B3 em ago/2017. |
| CRESCIMENTO ACELERADO | Múltiplas emissões de cotas (1ª-9ª), portfólio cresceu de R$ 10 Mi para R$ 1+ Bi. Patrimônio multiplicou 100x em 4 anos. |
| PICO E CONSOLIDAÇÃO | Portfolio atinge ~159 ativos. Cota patrimonial chega a R$ 133/cota (dez/2022). DPS estável em R$ 1,32-1,43 nos meses finais de 2023. |
| 13ª EMISSÃO E TRANSIÇÃO | 13ª emissão (R$ 514 mi, jun/2024) eleva PL para R$ 2,71 bi. DPS estabilizado em R$ 1,00/cota durante 10 meses (mar-dez/2025). Adaptação à CVM 175 (jun/2025). |
| CRISE DE PRECIFICAÇÃO E CORTE DE DPS | Cota cai de R$ 93 (dez/25) para ~R$ 70 (-25%) em jan-abr/26. Guidance revisado para R$ 0,70-1,00. DPS corta para R$ 0,71-0,72. |