SMRE11 — Smart Real Estate FII

Fundo de Investimento Imobiliário Smart Real Estate - FII Responsabilidade Limitada (CNPJ 53.730.029/0001-95). Iniciado em 15/04/2024, gestão trocada para SH Asset em jul/2024.

Recomendação: CAUTELA · Nota 4,8/10 · Cotação R$ 55,0 · P/VP 0,5485 · DY 12m 13,1%

Análise e recomendação

O SMRE11 é um FII de desenvolvimento imobiliário que investe em SPEs de projetos em Montes Claros/MG via a holding intermediária HOD Holding (55,8% do PL). Embora as distribuições venham funcionando em torno de R$ 1,01/cota/mês (DY estimado ~13%), o fundo carrega três alertas estruturais graves: auditoria emitida COM RESSALVA porque 55% do PL está em SPEs sem demonstrações financeiras auditadas; conflito de interesses material (a gestora SH Asset e o consultor Smart Consultoria são partes relacionadas das SPEs onde o fundo aplica); e o fato de ser um fundo muito jovem (iniciado em abr/2024), sem ciclo completo de desenvolvimento e venda comprovado. A recompra de cotas aprovada é um catalisador positivo, mas não compensa o perfil de risco elevado. Produto exclusivo para Investidor Qualificado que entende risco de incorporação.

Pontos de atenção e riscos

Conflito de interesses MATERIAL — gestor é sócio das SPEs

Partes relacionadas à gestora SH Asset e ao consultor especializado Smart Consultoria são sócias das SPEs (via HOD Holding) onde o fundo investe. Aprovado em assembleia de out/2024 e declarado na nota 17 das DFs como potencial conflito nos termos do Art. 31 do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175. O próprio agente que decide onde alocar o dinheiro do fundo tem participação econômica do outro lado da mesa.

Auditoria emitida COM RESSALVA — 55% do PL sem DFs auditadas

A auditoria do exercício findo em 30/06/2025 (Blumenau/SC, 29/09/2025) foi emitida COM RESSALVA: a HOD Holding (55,77% do PL) e suas investidas (Smart AJ S.A. e Villa Segura SPE) não possuem demonstrações financeiras auditadas, e os auditores não conseguiram concluir sobre a adequação dos saldos contábeis. Mais da metade do patrimônio está em ativos cuja avaliação não pode ser verificada de forma independente.

Fundo jovem sem ciclo completo de desenvolvimento comprovado

O SMRE11 iniciou em 15/04/2024 — pouco mais de 2 anos de existência. Como FII de desenvolvimento (venda de imóveis em Montes Claros/MG e região), o retorno real só se materializa ao longo do ciclo de incorporação e venda das unidades. Não há track record de um projeto completo, e os resultados até aqui dependem de dividendos das SPEs e de ajustes a valor justo, não de vendas consumadas e auditadas.

Queda gradual nas distribuições (-3% em 6 meses)

Os proventos caíram de ~R$ 1,04/cota (set/out/2025) para R$ 1,008/cota (mar/2026) — redução de cerca de 3% em seis meses. Em fundo de desenvolvimento, sem receita recorrente de aluguel, a distribuição depende do timing das vendas das SPEs e pode ser volátil.

Taxa total de encargos alta — 2,31% a.a. do PL

Encargos somam 2,31% a.a. do PL: administração R$ 305k (0,36%), gestão R$ 551k (0,66%), consultoria especializada R$ 472k (0,52% — Smart Consultoria, parte relacionada!) e honorários advocatícios R$ 323k (0,38%, elevados, ligados à estruturação e ao conflito). O custo alto consome parte relevante do retorno do cotista.

Recompra de cotas aprovada (Catalisador)

Em set/2025 foi aprovada a recompra de cotas em circulação com recursos do Fundo, autorizada pela CVM na Reunião do Colegiado Nº 17 de 20/05/2025. Se executada a preço abaixo do VP, é acretiva ao valor patrimonial por cota e oferece suporte de liquidez em um fundo de baixíssima negociação.

Sobre a gestora

A SH Asset Capital Gestão de Recursos (CNPJ 37.123.902/0001-25, Campinas/SP) assumiu a gestão do SMRE11 em jul/2024, substituindo a Bluewave Asset (gestora original do IPO). Na mesma assembleia foi removida a taxa de performance. A SH Asset estruturou o investimento via HOD Holding nas SPEs de Montes Claros/MG, e partes a ela relacionadas (assim como ao consultor Smart Consultoria) são sócias dessas SPEs — um conflito de interesses material declarado e aprovado em assembleia de out/2024. A nota reflete a governança frágil: gestora jovem, conflito relevante e ausência de auditoria sobre a maior parte dos ativos que ela mesma escolheu.

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