Recomendação: VENDA · Nota 2,8/10
Nossa leitura do MAXR11 hoje é VENDA, com nota 2,8/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Último (3º de 3) e VENDA. Fundo em fim de vida útil: incorporação ao CPUR11 já aprovada (10/03/2026) e demonstrações de 2025 em base de não-continuidade. Ocupação de apenas 36% mais 26% em comodato (não-pagante), concentração em Lojas Americanas (rec. judicial), prejuízo de R$ 7,67 Mi em 2025 e volume irrisório (~R$ 58 mil/dia). Fica atrás do BNFS11 (também frágil, mas ainda em continuidade) e muito atrás do JASC11 (única operação saudável do grupo). O P/VP de 0,53 é irrelevante frente ao evento terminal.Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O MAXR11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 3,5 |
| Volatilidade do preço | 2,5 |
| Volatilidade do dividendo | 5,0 |
| Liquidez | 5,0 |
| Risco do ativo subjacente | 5,0 |
| Risco financeiro/alavancagem | 1,0 |
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Acompanhar andamento dos processos 0015289-95.2022.8.26.0100 e 0044116-48.2024.8.26.0100 via TJSP. Publicação futura do acórdão do IDPJ indicará se o Fundo vai recuperar os créditos.
O imóvel Manaus, responsável por cerca de 22,5% do PL, depende de poucos sublocatários, e o lacre da P. Chen por irregularidade cadastral expõe a fragilidade operacional dessa receita. Caso a regularização não avance, há risco de inadimplência ou rescisão, reduzindo ainda mais os 36% de área efetivamente geradora de aluguel. Num fundo em fim de vida útil e base de não continuidade, qualquer deterioração de receita afeta diretamente o valor de liquidação frente aos R$ 67,00/cota da incorporação.
O Fundo se resguardou contratualmente via contranotificação, atribuindo a responsabilidade à locatária, e adota medidas de apoio (prestadores especializados, contato com a SEFAZ e protocolos de esclarecimento). A iminente incorporação ao CPUR11 a R$ 67,00/cota tende a transferir esse risco operacional ao fundo incorporador antes que se materialize de forma relevante.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Incorporação executada nos termos aprovados em 6 meses | Data da Incorporação até out/2026 com CPUR11 estável → cotista recebe equivalente a R$ 67,00 em cotas CPUR11. Retorno bruto de ... |
| CPUR11 se desvaloriza antes da Data da Incorporação | CPUR11 cai 5% antes do fechamento → cotista MAXR11 recebe mais cotas CPUR11 (preço de troca menor) e o ganho relativo aumenta. |
| CPUR11 valoriza muito antes da Data da Incorporação | Se CPUR11 sobe 10%+ antes da Data → cotista MAXR11 recebe menos cotas CPUR11 e o spread de R$ 60 → R$ 67 fica neutro ou negativ... |
| Incorporação atrasa para 2027+ ou é repactuada | Sem prazo definido para a Data da Incorporação. Em 12+ meses sem fechamento, custo de oportunidade vs Selic 14,5% torna o trade... |
| Reavaliação patrimonial adicional reduz preço efetivo da incorporação | DFs 2025 já reduziram VP em 10%. Caso novos laudos em 2026 (Binswanger semestral) reduzam mais, a comparação econômica final po... |
| Crise nas Americanas se agrava antes da incorporação | Americanas fica inadimplente nas parcelas do PRJ → caixa do MAXR cai → distribuições mensais zeradas até a Data da Incorporação... |
O MAXR11 (Max Retail FII) é um caso clássico de FII de varejo legacy em fim de vida útil. Nasceu em 2010 pelo BTG Pactual para securitizar 8 imóveis come...
A trajetória 2023-2026 foi um desinvestimento gradual: rec. judicial das Americanas + acordo PRJ (R$ 367 mil em 48 parcelas) → vacância em João Pessoa pela saída do Carrefour (2024) → venda ...
O portfólio remanescente (7 imóveis, 47 mil m²) é operacionalmente comprometido: vacância 38%, comodato 26%, apenas 36% gerando aluguel. A inquilina principal está em recuperação judicial e nã...
Para investidor: a tese hoje é arbitragem do evento de incorporação — comprar a R$ 60,11 visando os R$ 67,00 acordados (+11,5%). Risco: prazo da Data da Incorporação não definido + relação d...
Recomendação atual: VENDA. Nota 2,8/10. Atenção: este fundo está sendo encerrado. Em março de 2026 os cotistas aprovaram sua incorporação ao CPUR11 (outro FII de imóveis comerciais, da Capitânia), com valor de conversão de R$ 67,00 por cota — o MAXR11 deixará de existir como investimento independente. Nasceu para…
Nossa leitura atual do MAXR11 é “VENDA”. Nota 2,8/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Max Retail FII incluem: INCORPORAÇÃO APROVADA — fundo em fim de vida útil; Vacância de 38% e comodato (não-pagante) de 26%; Concentração em Lojas Americanas (rec. judicial) com manutenção precária; Prejuízo de R$ 7,67 Mi em 2025 e VP/cota -10,5% no ano.
O MAXR11 é indicado para: Arbitradores de eventos corporativos dispostos a operar com 11% de spread em prazo de 3-9 meses Investidores que já possuem CPUR11 e querem ampliar exposição via prêmio de incorporação Cotistas atuais que entraram antes — manter até a Data da Incorporação faz sentido