Recomendação: MANTER · Nota 5,8/10
Nossa leitura do KIVO11 hoje é MANTER, com nota 5,8/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
DY de 17% é real, mas sustentado pela queima de reserva, não por geração recorrente — e a auditoria PwC saiu com ressalva em dez/2025. Os 4 CRIs inadimplentes e a concentração em loteamento/multipropriedade justificam a posição no meio da tabela.Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O KIVO11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 2,0 |
| Volatilidade do preço | 3,5 |
| Volatilidade do dividendo | 4,0 |
| Liquidez | 4,0 |
| Risco do ativo subjacente | 4,0 |
| Risco financeiro/alavancagem | 1,0 |
Distribuição 2025 (R$ 24,9 Mi) superou lucro contábil 2025 (R$ 19,9 Mi). A reserva de lucros acumulados de R$ 57,262 Mi (R$ 25,76/cota) sustenta o gap
Gestor pode reverter o quadro alocando os R$ 52 Mi em caixa em novos CRIs com taxa média de mercado
PwC declarou em 31/03/2026 que NÃO obteve evidências apropriadas sobre o valor justo de R$ 12,910 Mi em cotas do FII BBP — segundo exercício consecuti
Reclassificação pelo gestor + obtenção de laudo independente do BBP resolveriam a ressalva
O grupo PHV Engenharia aparece como devedor/avalista em pelo menos 3 operações (Keralty 4,1% + Santa Lúcia 2,0% + Hub/Iveco aval 0,9%). Concentração c
PHV tem 20+ anos de mercado e operações com lastros distintos (BTS Keralty é atípico AAA)
Vários CRIs estão marcados acima de 100% do valor de face (Cond. Terraz 107,8%, Pat. Patriarca 101,0%). Em cenário de stress, marcação cai gradualment
18% da carteira (14% loteamento + 3,4% multipropriedade) depende da velocidade de venda de unidades para pessoa física — em Selic 14,5%, a demanda com
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Selic em queda + reciclagem do caixa em novos CRIs | Se o gestor alocar os R$ 52 Mi em caixa em operações HY (target IPCA+11%) e a Selic cair para 11% at |
| Recuperação parcial dos inadimplentes | Olimpo + Ekko + Arquiplan somam R$ 1,3 Mi marcados a valor severamente reduzido. Qualquer recuperaçã |
| Reserva esgota sem aumento do lucro corrente | Se o gestor não alocar caixa e o lucro corrente ficar em R$ 19,9 Mi/ano, em ~3 anos a reserva de R$ |
| Inadimplência se espalha (Selic 14,5% prolongada) | Se a Selic permanecer em 14-15% até 2027, mais operações de loteamento e residencial em obra entram |
| Ressalva PwC se aprofunda — reclassificação do BBP | Se em 2026/2027 a PwC reclassificar o BBP por falta persistente de evidências, o ajuste pode atingir |
O KIVO11 entrega um DY real de 17% isento de IR sobre uma cota descontada (P/VP 0,72) — não é amortização nem distorção contábil. A distribuição mensal de R$ 0,86–1,14 vem de uma carteira de 29 CRIs com taxa média
O ponto crítico da tese é o payout 125% em 2025: distribuição R$ 24,9 Mi superou o lucro contábil R$ 19,9 Mi. A reserva acumulada (R$ 25,76/cota) sustenta o gap por 2-3 anos, mas o ponto de inflexão é o esgotamento — quando acabar, o DPS sustentável cai par
O risco não-óbvio é a ressalva da PwC em dois exercícios consecutivos sobre o investimento no FII InVista BBP (6,8% do PL) — não é fraude detectada, mas é rastreabilidade contábil questionada. Somado aos 3,2% do PL em CRIs inadimplentes (Starbucks, Ekko, Olim
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,8/10. Atenção: a auditoria independente (PwC) emitiu opinião com ressalva dois anos seguidos — não conseguiu confirmar parte do patrimônio investido num fundo externo. O KIVO11 empresta dinheiro a construtoras e loteamentos por meio de CRIs (títulos de crédito imobiliário), repassando…
Nossa leitura atual do KIVO11 é “MANTER”. Nota 5,8/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários FII incluem: DY 17% — REAL, mas sustentado pela reserva; Auditoria PwC com RESSALVA em dez/2025; 4 CRIs inadimplentes / vencidos (3,2% do PL); 27,9% em caixa após liquidação Costa Hirota.
O KIVO11 é indicado para: Investidor experiente em papel high yield buscando DY isento acima de 15% no cur Quem aceita volatilidade mensal do DPS (R$ 0,71–1,20 nos últimos 12 meses) em tr Posição satélite (até 5% da carteira de papel) — não para núcleo