Recomendação: MANTER · Nota 5,9/10
O INLG11 é um FII de logística classe A com 4 galpões modulares totalizando 113,9 mil m² de ABL, vacância zero e contratos 100% indexados ao IPCA. Após distribuir a apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/2024), o gestor cortou o DPS para R$ 0,60 em jan/2026 (recomposição de reserva). A AGE de mar/2026 abriu duas portas estruturais: recompra de cotas com cancelamento (acretiva com P/VP 0,67) e alavancagem direta. O ciclo dos próximos 18 meses é definido pelos vencimentos de 2027 (59% da receita) e pela execução das novas ferramentas.
Nossa leitura do INLG11 hoje é MANTER, com nota 5,9/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Maior desconto patrimonial do bucket (P/VP 0,60) e galpões de alto padrão no Sudeste, mas cercado de risco de renovação.
Fica na base porque 59% dos contratos vencem em 2027, o DPS foi cortado de R$ 0,76 para R$ 0,60, a AGE aprovou o fim da era sem dívida e 1 cotista concentra 22,8% das cotas.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O INLG11 tem perfil de risco medio. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 3,5 |
| Volatilidade do preço | 2,0 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Liquidez | 3,5 |
| Risco do ativo subjacente | 3,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 2,5 |
Viana representa 40,8% do PL (R$ 192,8 Mi de valor justo) e contribui com 23,2% da receita de locação — cap rate aparente de ~4% a.a., abaixo do esperado para galpões classe A. Sugere laudo otimista que pode sofrer reavaliação negativa se houver retração nos preços de locação.
Acompanhar laudos anuais e indicador SiiLA para Viana/ES nos próximos trimestres.
1 cotista detém 22,84% (1.030.377 cotas), 1 detém 15,14% (683.124 cotas) e 1 detém 12,47% (562.677 cotas) — todos PJs. Decisão de qualquer um deles redimensionar a posição pode pressionar o preço fortemente em mercado de baixa liquidez.
Programa de recompra autorizado pela AGE pode absorver pressão pontual.
A LOG Commercial Properties é simultaneamente consultor especializado, administradora de locações e proprietária da participação remanescente nos imóveis. Em mar/26 a LOG CP vendeu sua participação em Gaiolli/Contagem/Viana a terceiros — INLG11 teve direito de preferência mas rejeitou em Contagem e Viana.
AGE foi necessária por conflito de interesse — governança formal funcionou nesse caso.
Monitorar negociações a partir de meados de 2026. Saldo líquido parece positivo: Gaiolli+RCG compensam Viana+Contagem.
A AGE aprovou alienação fiduciária dos imóveis como garantia para alavancagem direta. A gestora afirma que só usará se cap rate da aquisição for superior à taxa real da dívida — mas a tese de risco do fundo deixou de ser 'sem dívida' e passou a depender da disciplina futura.
Monitorar primeiros movimentos pós-AGE; LTV-alvo precisa ser comunicado pela gestora.
5 anos de prazo são suficientes para acumulação de caixa ou melhoria do P/VP. Cap rate de 9,32% + upside de aluguel Gaiolli melhoram a equação ao longo do tempo.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Selic em queda + recompra agressiva | Com cota a 0,67× VP, recompras a R$ 71 (preço atual) elevariam VP/cota dos remanescentes. Em queda de Selic, FIIs descontados reprecificam mais — INLG11 captura prêmio adicional. |
| Renovação 2027 com upside relevante em Gaiolli e Rio CG | SiiLA 1T26: Gaiolli cobra R$28,13 vs mercado R$39,83 (+42%). Rio CG cobra R$17,78 vs mercado A/A+ de R$26,91 (+51%). Renovação mesmo a 80% do preço pedido em Gaiolli adicionaria +15-20% na receita desse ativo, suficiente para destravar DPS para R$ 0,70-0,75 sustentável. Risco: Viana e Contagem levemente acima do mercado (-6-7% nas renovações). |
| Renegociação Gaiolli 2027 acima do CRI (cap rate > 9,30%) | O CRI custa IPCA+9,30% a.a. Com Guarulhos em vacância de 1,4% e preço de mercado R$ 42,47/m² (2T26) vs aluguel atual de R$ 30,30/m², uma renovação próxima ao mercado eleva a receita de Gaiolli em ~40%. O cap rate real da aquisição sobe além dos 9,32% estimados — tornando a alavancagem genuinamente acretiva. |
| Renegociação 2027 com vacância sistêmica | Se IFIX e Selic não cooperarem em 2026/27, o gestor pode ser forçado a renovar contratos em queda — sobretudo Rio CG (vacância de mercado de 26% na região) e Contagem (preço pedido R$ 30 vs locação atual ainda menor). DPS pode ir para R$ 0,55 sustentado. |
| Reavaliação negativa em Viana | Cap rate aparente de 4% em Viana sugere laudo otimista. Reavaliação para 6% (mais alinhado ao mercado) reduziria valor justo de Viana de R$ 192,8 Mi para ~R$ 130 Mi — queda de R$ 13/cota no VP, levando o VP para R$ 92. |
| Alavancagem mal calibrada | O CRI custa IPCA+9,30% (estrutura aprovada). Se o IPCA acelerar e o aluguel do Gaiolli não acompanhar, o custo real da dívida supera o cap rate da aquisição (9,32%) — pressionando o caixa e o DPS. Amortização bullet em 2031 concentra risco de refinanciamento. |
O INLG11 é um FII de logística enxuto e bem-cuidado: 4 galpões classe A modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ) totalizando 113,9 mil m² de ABL, com vacância zero pelo segundo mês consecutivo, inadimplência caindo de 8,5% (abr/25) para 2,1% (mar/26) e 33 clientes pulverizados em 14 estados. A gestão é da Inter Asset (Banco Inter) com taxa de administração competitiva de 0,46% a.a. e sem performance.
O DPS de R$ 0,60 está estável há 5 meses com caixa cobrindo a distribuição (YTD 2026: R$ 13,60 Mi gerado vs R$ 13,54 Mi distribuído). Atenção para inadimplência que saltou a 6% em mai/26 com 1 inquilino relevante 2 meses em atraso — gestora em negociação avançada. Dados SiiLA do 1T26 atualizam o cenário da renegociação 2027: Gaiolli cobra R$28,13 vs mercado R$39,83 (+42%) e Rio CG cobra R$17,78 vs mercado R$26,91 (+51%). Por outro lado, Viana e Contagem estão 6-7% acima do mercado — risco de redução nessas renovações. O saldo líquido da renegociação parece favorável dado o peso de Gaiolli na receita.
Em julho de 2026 o fundo executou o seu primeiro movimento alavancado: exerceu o direito de preferência sobre os 20% restantes do Parque Logístico Gaiolli em Guarulhos/SP por R$ 26,1 Mi, estruturando um CRI de R$ 30,2 Mi a IPCA+9,30% a.a. (5 anos, bullet). Com isso, INLG11 consolida 100% do Gaiolli — eliminando o conflito de interesse com a LOG CP nesse ativo e capturando o upside de renegociação em 2027 (aluguel atual R$ 30,30/m² vs mercado R$ 42,47/m² em Guarulhos, vacância 1,4%). A alavancagem de ~6% do PL é baixa, mas marca uma mudança estrutural no perfil do fundo que merece acompanhamento próximo.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,9/10. O INLG11 aluga 4 galpões logísticos classe A em SP, ES, MG e RJ para mais de 30 empresas e repassa o aluguel a você todo mês, sem imposto de renda. A gestora Inter Asset (Banco Inter) tem taxa baixa e histórico limpo. O rendimento caiu para R$ 0,60/mês em jan/2026 após…
Nossa leitura atual do INLG11 é “MANTER”. Nota 5,9/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Inter Logístico FII incluem: 59% dos contratos vencem em 2027; DPS cortado de R$ 0,76 para R$ 0,60 em jan/26; AGE Mar/26 aprovou alavancagem direta — fim da era 'sem dívida'; AGE também aprovou programa de recompra de cotas.
O INLG11 é indicado para: Investidor que valoriza taxa baixa (0,46% a.a.) e qualidade de ativos — galpões classe A com pé-direito 12m e carga 6 ton/m², em mercados com vacância caindo e preço de locação subindo. Quem busca proteção inflacionária pura — 100% dos contratos são IPCA, sem mistura de IGP-M ou pré. Investidor com horizonte 24+ meses que aceita…