INLG11 vale a pena? Análise do Inter Logístico FII
Recomendação: MANTER · Nota 6,0/10
Análise e recomendação
O INLG11 é um fundo de logística classe A com vacância zero pelo 4º mês consecutivo em 4 galpões modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ — 113,9 mil m² ABL). DPS estável em R$ 0,60 desde jan/2026 com caixa cobrindo a distribuição. Em mai/26 a inadimplência subiu a 6% com 1 inquilino relevante em atraso (gestora em negociação avançada). Dados SiiLA do 1T26 mostram Gaiolli 42% abaixo do preço de mercado — upside relevante na renegociação 2027. P/VP de 0,61 e DY 11% com Selic em 14,50%.
Tese de investimento
O INLG11 é um FII de logística classe A com 4 galpões modulares totalizando 113,9 mil m² de ABL, vacância zero e contratos 100% indexados ao IPCA. Após distribuir a apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/2024), o gestor cortou o DPS para R$ 0,60 em jan/2026 (recomposição de reserva). A AGE de mar/2026 abriu duas portas estruturais: recompra de cotas com cancelamento (acretiva com P/VP 0,67) e alavancagem direta. O ciclo dos próximos 18 meses é definido pelos vencimentos de 2027 (59% da receita) e pela execução das novas ferramentas.
Para quem é
Investidor que valoriza taxa baixa (0,46% a.a.) e qualidade de ativos — galpões classe A com pé-direito 12m e carga 6 ton/m², em mercados com vacância caindo e preço de locação subindo.
Quem busca proteção inflacionária pura — 100% dos contratos são IPCA, sem mistura de IGP-M ou pré.
Investidor com horizonte 24+ meses que aceita conviver com o risco da renegociação 2027 esperando o destravamento via recompra ou alavancagem disciplinada.
Quem quer exposição logística diluída — 33 clientes em 14 estados pulverizam o risco de mono-inquilino sem precisar comprar cotas de 5-6 fundos diferentes.
Para quem não é
Quem busca DPS crescente nos próximos 12 meses — DPS está em R$ 0,60 e a recomposição de reserva sustenta esse patamar; aumento depende de aquisição com cap rate atrativo.
Investidor que rejeita conflito de interesse — LOG CP é parte relacionada (consultor + administrador de locações + co-vendedora dos ativos).
Quem teme alavancagem em FII — a AGE de mar/26 abriu a porta para o fundo emitir dívida via alienação fiduciária dos imóveis.
Quem precisa de alta liquidez diária — volume médio diário de R$ 100-450 mil; posições > R$ 500 mil exigem dias para liquidar.
Pontos de atenção e riscos
59% dos contratos vencem em 2027
Vencimento dos contratos por receita de locação está concentrado em 2027 (59,4%), com mais 8,6% em 2026 e 12,2% em 2028. A renovação dessa janela define o DPS dos próximos 18-24 meses. Inquilinos com operação híbrida representam 52,1% e e-commerce 18,2% do ABL.
DPS cortado de R$ 0,76 para R$ 0,60 em jan/26
Em jan/2026 o DPS caiu de R$ 0,76 (dez/25) para R$ 0,60 e ficou nesse patamar em fev/26 e mar/26. O movimento foi recomposição de reserva após distribuição da apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/24). O resultado-caixa mensal médio de jan-mar/26 ficou em R$ 2,8 Mi, em linha com a distribuição de R$ 2,7 Mi (R$ 0,60 × 4,51 mi cotas).
AGE Mar/26 aprovou alavancagem direta — fim da era 'sem dívida'
Em 18/03/2026 a AGE aprovou que o fundo possa se alavancar diretamente via alienação fiduciária dos imóveis (era proibido pelo regulamento anterior). A gestora condiciona o uso a aquisições com cap rate superior à taxa real da dívida. Catalisador potencial se bem executado, mas muda o perfil de risco do fundo.
AGE também aprovou programa de recompra de cotas
A mesma AGE aprovou recompra de cotas com cancelamento. Com cota a 0,67× VP e VP de R$ 106,34, recompras a preço de mercado seriam fortemente acretivas (cada cota recomprada elevaria VP/cota dos remanescentes). Catalisador de fechamento do desconto patrimonial.
Concentração de cotistas: 1 detém 22,8% das cotas
Pelo Informe Anual 2025, 1 cotista detém 22,84% (1.030.377 cotas), 1 detém 15,14% (683.124 cotas) e 1 detém 12,47% (562.677 cotas). Esses três cotistas (todos PJ) concentram 50,4% das cotas emitidas. Liquidez no secundário pode oscilar com decisões desses agentes; risco de pressão vendedora se algum deles redimensionar a posição.
LOG CP é parte relacionada — direito de preferência polêmico
O consultor especializado e administrador de locações é a LOG Commercial Properties (CNPJ 09.041.168/0001-10), que é também a vendedora dos ativos cuja venda foi noticiada na AGE de mar/26 (Gaiolli, Contagem e Viana). A gestora rejeitou o direito de preferência em Contagem e Viana e mantém Gaiolli em avaliação — conflito de interesse declarado que exige acompanhamento.
Inadimplência saltou a 6,0% em mai/26 após baixa de 0,8% em abr/26
Em mai/26 a inadimplência pulou de 0,8% (mínimo em abr/26) para 6,0%. Há 2 locatários com atraso de pagamento + 1 inadimplente apenas no reajuste. 1 inquilino relevante para o portfólio está 2 meses em atraso — gestora em conversas avançadas, com plano de quitação apresentado. Histórico do fundo mostra recuperação de curtíssimo prazo (mês seguinte), mas nível de 6% é o maior desde ago/25 (6,0%).
Conclusão
O INLG11 é um FII de logística enxuto e bem-cuidado: 4 galpões classe A modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ) totalizando 113,9 mil m² de ABL, com vacância zero pelo segundo mês consecutivo, inadimplência caindo de 8,5% (abr/25) para 2,1% (mar/26) e 33 clientes pulverizados em 14 estados. A gestão é da Inter Asset (Banco Inter) com taxa de administração competitiva de 0,46% a.a. e sem performance.
O DPS de R$ 0,60 está estável há 5 meses com caixa cobrindo a distribuição (YTD 2026: R$ 13,60 Mi gerado vs R$ 13,54 Mi distribuído). Atenção para inadimplência que saltou a 6% em mai/26 com 1 inquilino relevante 2 meses em atraso — gestora em negociação avançada. Dados SiiLA do 1T26 atualizam o cenário da renegociação 2027: Gaiolli cobra R$28,13 vs mercado R$39,83 (+42%) e Rio CG cobra R$17,78 vs mercado R$26,91 (+51%). Por outro lado, Viana e Contagem estão 6-7% acima do mercado — risco de redução nessas renovações. O saldo líquido da renegociação parece favorável dado o peso de Gaiolli na receita.
A AGE de mar/2026 abriu duas portas estruturais: recompra de cotas com cancelamento (acretiva com P/VP 0,67) e alavancagem direta via alienação fiduciária. Ambas têm potencial transformacional se bem executadas — mas mudam o perfil de risco do fundo. Investidor que entra hoje aposta em queda de Selic + execução disciplinada da gestão.
Perguntas frequentes
O INLG11 é bom? Vale a pena investir?
Recomendação atual: MANTER. Nota 6,0/10. O INLG11 é um fundo de logística classe A com vacância zero pelo 4º mês consecutivo em 4 galpões modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ — 113,9 mil m² ABL). DPS estável em R$ 0,60 desde jan/2026 com caixa cobrindo a distribuição. Em mai/26 a…
INLG11: comprar ou vender?
Nossa leitura atual do INLG11 é “MANTER”. Nota 6,0/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Quais são os riscos do INLG11?
Os principais pontos de atenção do Inter Logístico FII incluem: 59% dos contratos vencem em 2027; DPS cortado de R$ 0,76 para R$ 0,60 em jan/26; AGE Mar/26 aprovou alavancagem direta — fim da era 'sem dívida'; AGE também aprovou programa de recompra de cotas.
Para quem o INLG11 é indicado?
O INLG11 é indicado para: Investidor que valoriza taxa baixa (0,46% a.a.) e qualidade de ativos — galpões classe A com pé-direito 12m e carga 6 ton/m², em mercados com vacância caindo e preço de locação subindo. Quem busca proteção inflacionária pura — 100% dos contratos são IPCA, sem mistura de IGP-M ou pré. Investidor com horizonte 24+ meses que aceita…