Recomendação: MANTER · Nota 5,5/10
O HOSI11 (FII Housi) é um FII de desenvolvimento residencial de gestão ativa em São Paulo, cuja tese é ganho de capital na venda de unidades e não renda recorrente de aluguel. O fundo concentra-se em 3 operações (Housi Jaú, Housi Urussuí e Vitacon Domingos de Morais), com 79% das unidades já vendidas e ganho de capital projetado de +72% sobre o valor investido (RG out/25). Em 01/06/2026 a cota fechou a R$ 79,15 contra um VP/cota de R$ 121,16 (mar/2026), o que dá P/VP de apenas 0,65 — 35% de desconto.
O grande porém é o estágio do ciclo: como o portfólio está em fase final de venda, a distribuição mensal despencou de R$ 0,60-0,70/cota ao longo de 2025 para R$ 0,04-0,07/cota em 2026, com meses sem qualquer distribuição (nov/25 e abr/26). Some-se a isso uma liquidez quase nula (volume médio de ~R$ 1,6 mil/dia, 30 cotas negociadas) e uma concentração extrema de cotistas (um único PJ detém 43,6% das cotas, e os três maiores somam 78%). O desconto de 35% sobre o VP só faz sentido para quem aposta que as vendas remanescentes serão concluídas perto do valor contábil e o caixa será devolvido via amortização/distribuição extraordinária. Recomendação: NEUTRO — é uma tese de evento (liquidação/colheita), não um FII de renda; serve apenas a investidor de nicho que aceite iliquidez e prazo incerto.
A tese do HOSI11 mudou de natureza. Durante 2021-2025 foi um FII de desenvolvimento residencial com ganho de capital, entregando total return acima do IFIX e distribuições de R$ 0,36-0,70/cota. Hoje, com 79% das unidades vendidas e ganho de capital projetado de +72%, ele virou essencialmente uma tese de evento: o investidor compra a R$ 79,15 (P/VP 0,65) apostando que o estoque remanescente será vendido perto do valor contábil e que o caixa (incluindo R$ 21,6 Mi de recebíveis) será devolvido via distribuição/amortização, fechando o desconto de 35% sobre o VP de R$ 121,16.
O contraponto é severo: a distribuição corrente despencou para R$ 0,04-0,07/cota (não é mais um fundo de renda), a liquidez é quase nula (~R$ 1,6 mil/dia), os cotistas são concentradíssimos (1 PJ com 43,6%) e o prazo de saída é incerto (Vitacon Domingos de Morais só entrega em 2028). O VP elevado depende de SPEs ainda não realizadas em caixa. É uma aposta de valor para nicho, não um FII para a carteira de renda do investidor comum.
Nossa leitura do HOSI11 hoje é MANTER, com nota 5,5/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
1º no bucket (n=10). O HOSI11 lidera pela tese de valor mais clara do grupo: P/VP 0,56 sobre imóveis em endereços nobres de SP, 79% das unidades vendidas em estágio avançado de desinvestimento e ganho de capital projetado relevante. A concentração de cotistas (43,6% em 1 PJ) e a distribuição desidratada limitam, mas a qualidade patrimonial e a visibilidade do desinvestimento sobressaem frente aos pares. Nota mantida em 5,5 — MANTER.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O HOSI11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 3,0 |
| Volatilidade do dividendo | 5,0 |
| Liquidez | 5,0 |
| Risco do ativo subjacente | 3,0 |
| Risco financeiro/governança | 3,5 |
O VP/cota de R$ 121,16 incorpora o reconhecimento contábil das SPEs, mas o Informe Anual mostra 0% de valorização/desvalorização registrada no período — sinal de que o fundo pode não estar remarcando as SPEs ao valor justo de mercado. Há risco de o VP estar superestimado em relação ao que será efetivamente recebido na liquidação.
Com ~R$ 1,6 mil de volume diário e sem formador de mercado, a cota fica 'travada'. Em uma eventual onda de vendas (ou se o cotista de 43,6% decidir sair), o preço pode despencar muito abaixo do VP, e não há contraparte para sustentar.
Três cotistas controlam 78% das cotas. Decisões de assembleia — incluindo eventual liquidação, prazos e preços de venda — ficam concentradas. O cotista minoritário PF tem pouca influência e fica dependente do alinhamento dos grandes.
O Vitacon Domingos de Morais só tem entrega prevista para nov/2028 e obras em 0%. Mesmo com 85% vendido no papel, o recebimento dos recebíveis e a conclusão da operação podem se estender por anos, alongando o prazo de fechamento do desconto.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | O fundo conclui a venda do estoque remanescente (Jaú, Urussuí e Vitacon) perto do valor contábil, recebe os R$ 21,6 Mi de recebíveis e distribui/amortiza o caixa. O desconto de 35% sobre o VP se fecha parcialmente — cota converge para R$ 100-115. Investidor que comprou a R$ 79 captura o fechamento do gap. |
| favoravel | Marco de venda relevante (ex.: lote grande do Vitacon ou conclusão do Urussuí) gera distribuição extraordinária pontual, como ocorreu em 2022-2023. Cota reage para R$ 85-95 no curto prazo. |
| desfavoravel | As SPEs não são remarcadas e, na liquidação, o valor efetivamente recebido fica abaixo do VP contábil (descontos nas últimas unidades, custos de CRI, INCC abaixo do projetado). O desconto sobre o VP se justifica e a cota fica em R$ 75-85, com distribuição mínima. |
| desfavoravel | O ciclo se arrasta até 2028 (entrega Vitacon) e/ou o cotista de 43,6% tenta sair em mercado de liquidez nula, derrubando o preço bem abaixo do VP. Cota pode recuar para R$ 65-75 sem comprador estrutural. |
O HOSI11 (FII Housi) é um FII de desenvolvimento residencial de gestão ativa, com 3 operações em endereços nobres de São Paulo (Housi Jaú no Jardim Paulista, Housi Urussuí no Itaim Bibi e Vitacon Domingos de Morais na Vila Mariana). A tese sempre foi de ganho de capital na venda de unidades, e não de renda de aluguel. Em mar/2026, o fundo encerra com PL de R$ 69,48 Mi, VP/cota de R$ 121,16, 1.085 cotistas e 573.450 cotas. A operação consolidada já tinha 79% das unidades vendidas em out/25 (VGV R$ 112,5 Mi), com ganho de capital projetado de +72% sobre o valor investido. Historicamente, o fundo entregou total return forte (acima do IFIX em parte do período 2021-2025) e lucro líquido FY2024 de R$ 11,53 Mi.
O que define o fundo HOJE, porém, é o fim do ciclo. Com a maior parte do estoque vendida, a fonte do dividendo secou: a distribuição mensal despencou de R$ 0,60-0,70/cota ao longo de 2025 para R$ 0,04-0,07/cota em 2026, com nov/25 e abr/26 sem qualquer pagamento. Some-se a isso uma liquidez quase inexistente (volume médio de ~R$ 1,6 mil/dia, sem formador de mercado) e uma concentração extrema de cotistas (um único PJ detém 43,6% das cotas, e os três maiores somam 78%). O VP/cota saltou para R$ 121,16 por reconhecimento contábil das SPEs, mas o resultado financeiro (caixa) do 1T26 foi de apenas R$ 0,42 Mi contra R$ 8,23 Mi contábil — boa parte da valorização ainda não virou dinheiro, dependendo da efetiva venda do estoque e do recebimento dos R$ 21,6 Mi de recebíveis de venda.
Olhando para frente, o HOSI11 é essencialmente uma tese de evento e de valor: a R$ 79,15 (P/VP 0,65), o investidor aposta que o estoque remanescente será realizado perto do valor contábil e que o caixa será devolvido via distribuição/amortização, fechando o desconto de 35% sobre o VP. Os imóveis são de boa qualidade e alta liquidez imobiliária — o risco não é vender, é o preço das últimas unidades, o prazo (o Vitacon só entrega em nov/2028) e o fato de o fundo aparentemente não remarcar as SPEs ao valor justo. Para o investidor de renda, o fundo acabou; para o investidor de situações especiais que tolera iliquidez extrema, prazo indefinido e concentração de governança, há um desconto patrimonial real para apostar. Nota 5,5/10 — NEUTRO: oportunidade de nicho, não FII de carteira.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,5/10. O HOSI11 (FII Housi) é um FII de desenvolvimento residencial de gestão ativa em São Paulo, cuja tese é ganho de capital na venda de unidades e não renda recorrente de aluguel. O fundo concentra-se em 3 operações (Housi Jaú, Housi Urussuí e Vitacon Domingos de Morais), com 79%…
Nossa leitura atual do HOSI11 é “MANTER”. Nota 5,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII Housi (FII de Investimento Imobiliário Housi Responsabilidade Limitada) incluem: Distribuição despencou — fim do ciclo de vendas; Liquidez quase inexistente (~R$ 1,6 mil/dia); Concentração extrema de cotistas; VP/cota subiu de forma abrupta — ler com cautela.
O HOSI11 é indicado para: Investidores de situações especiais que entendem teses de desconto patrimonial e liquidação de FIIs de desenvolvimento Perfis que aceitam iliquidez extrema e horizonte indefinido em troca do potencial de fechamento do desconto de 35% sobre o VP Quem já conhece o histórico do fundo e monitora de perto as vendas remanescentes e o…