Recomendação: ACUMULAR · Nota 7,1/10
Nossa leitura do GAME11 hoje é ACUMULAR, com nota 7,1/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Guardian com book de crédito indexado e exposição cruzada via GAHF (34%). Reserva em recuperação e histórico curto pós-split limitam, mas o DY de 13,4% e a gestão ativa mantêm posição intermediária alta.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O GAME11 tem perfil de risco medio. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 2,5 |
| Volatilidade do preço | 1,5 |
| Volatilidade do dividendo | 1,5 |
| Liquidez | 4,0 |
| Risco do ativo subjacente | 2,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 1,0 |
Cotista paga 1,10–1,15% no GAME11 + taxa do GAHF subjacente sobre 42% do PL — custo total efetivo provavelmente 1,3–1,5% a.a. Não há divulgação clara da taxa do GAHF nos relatórios públicos.
Compensado pela performance ativa de reciclagem e diversificação imediata via FoF — mas o investidor precisa ter consciência.
GAHF zerrou posição em MXRF11 (R$ 38,96 Mi) em abr/26 após ganhos expressivos com apreciação do FII. A principal sobreposição era MXRF11 (6,9% do PL via look-through) — risco eliminado. Nova sobreposição relevante: GCORE (9,5% do PL) via look-through.
Eliminação da sobreposição com FII popular. GCORE é FII de tijolo residencial Guardian — perfil diferente de MXRF11 (papel).
Maior posição individual em CRI direta (R$ 27,1 Mi / 9,36% do PL abr/26) em prefixado de 14% a.a. com duration 2,5 anos. Sucesso depende de o ciclo de queda da Selic se concretizar (já houve 2 cortes em 2026: 15%→14,5%).
Carrefour/Atacadão é devedor de primeira linha + LTV 55%. Selic já em trajetória de queda (14,5% abr/26). Bet direcional parcialmente validado.
Concentração geográfica relevante — 75% dos imóveis em alienação fiduciária estão em São Paulo. Crise localizada no mercado imobiliário paulista afeta materialmente o valor das garantias.
SP tem mercado imobiliário mais líquido e profundo do país — risco de execução das AFs é proporcionalmente menor.
CRIs São Benedito II (3,06%) + III (3,28%) + IV (0,87%) somam 7,21% do PL com mesmo devedor (Grupo São Benedito em MT). Aval cruzado dos sócios é a única amarração comum.
Operações com colaterais diferentes (Vale Gramado, Vale dos Guimarães, Harissa) e múltiplas garantias (AF + CF + FR + Aval) — risco concentrado mas estruturado.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Selic em queda + IPCA estável | Carrefour Pré +14% e duration 3,9 anos absorvem corte de juros como ganho mark-to-market; IPCA mantido em ~4% preserva carrego dos 66% IPCA+. Possível elevação de DPS para R$ 0,11–0,12. |
| Reciclagem ativa pós-3ª emissão entrega spread superior | Conforme gestor sinaliza, parte dos recursos será gradualmente convertida em ativos com cap rate superior. Reforça reserva e abre espaço para extraordinária no 2S2026. |
| Convergência P/VP de 0,92 para 0,98–1,00 | Cota a R$ 8,84 vs VP R$ 9,64 — em ciclo de queda de Selic e melhora de sentimento IFIX (3.912 pts em fev/26 vs 3.500 em jul/25), fechamento de desconto + 8–10% no preço da cota. |
| Selic não cai como esperado (Focus erra) | Se Selic mantém 15% até final de 2026 (vs Focus 12-13%), Carrefour Pré 14% perde mark-to-market; CDI+ ficam atrativos mas IPCA+ longo sofre. |
| Inadimplência inesperada em CRI residencial pulverizado | Crise no mercado residencial SP/MT atinge devedores pulverizados (BARI I/II, Pontte, Maua, Lote5, MRV Flex VI). Hoje 100% adimplente, mas qualquer atraso em ativo 4–8% do PL causa pressão sobre DPS. |
| Falha de execução do GAHF / FoF interno | Se GAHF não entrega o spread esperado (estimado IPCA+9,75%) por má escolha tática (MXRF11/GCORE) ou cotas dos FIIs subjacentes desvalorizarem, 42% do PL sofre — efeito direto no DPS do GAME11. |
O GAME11 é um FII multiestratégia maduro (4,5 anos de histórico) com essência de crédito imobiliário e arquitetura robusta de garantias reais. Os 20 CRIs (58% do PL) cobrem múltiplos setores (residencial, varejo, logística, escritórios, hotéis) com 95% de alienação fiduciária e 100% de adimplência. O complemento via Guardian Hedge Fund (42% do PL) entrega exposição FoF a 5 FIIs estratégicos (MXRF11, MANA11, VRTM11, CPOP-S, GCORE) — diversificação delegada ao gestor.
A 3ª emissão concluída em fev/2026 (R$ 63 Mi captados, +31% no PL) ampliou substancialmente a capacidade de reciclagem. O gestor já direcionou recursos para o CRI Carrefour Prefixado (PRE +14% a.a., 11,37% do PL) — bet direcional em ciclo de queda de Selic conforme Focus do BCB (15% → 12-13% até dez/2026). DPS subiu para R$ 0,10/cota com reserva acumulada de R$ 0,074/cota.
Por outro lado, a camada dupla de taxas via GAHF (taxa do GAME11 + taxa subjacente do FoF interno) é uma ressalva estrutural que dilui retorno líquido. O look-through revela exposição não trivial a MXRF11 (6,9% do PL via GAHF) e GCORE (4,2%) — investidor que já tem essas posições duplica exposição. Liquidez baixa (R$ 263 mil/dia) limita tamanho de posição para PF média.
Veredicto COMPRA MODERADA (nota 7,2): o GAME11 entrega DY 13,2% com estabilidade rara no segmento, em P/VP 0,92 (em linha com pares), com proteções reais sólidas. A combinação "DPS estável + carrego IPCA+ + bet em pré + queda esperada de Selic" oferece risco-retorno atrativo no horizonte 12-24m. Tamanho de posição recomendado: 5-10% da carteira de FIIs para investidor moderado, observando look-through para evitar duplicação com MXRF11/GCORE.
Recomendação atual: ACUMULAR. Nota 7,1/10. O GAME11 empresta dinheiro pra projetos imobiliários via CRIs (títulos de dívida com imóvel como garantia) e investe num fundo interno próprio com cotas de outros FIIs — repassando os juros mensais pra você, sem IR. A gestora é a Guardian (nota 7,5 no site), com 20+ anos em…
Nossa leitura atual do GAME11 é “ACUMULAR”. Nota 7,1/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Guardian Multiestratégia Imobiliária I FII incluem: Exposição cruzada via GAHF (34,4% do PL — mai/26); Concentração no Carrefour Pré +14% (11,4% do PL); Reserva em recuperação — R$ 0,107/cota em mai/26; Histórico curto pós-split — base de comparação limitada.
O GAME11 é indicado para: Investidor que quer exposição multiestratégia delegada ao gestor — não quer escolher cada CRI nem cada FII Perfil moderado a arrojado , aceita camada FoF e exposição cruzada via GAHF em troca de gestão ativa Quem busca DY 13%+ com proteção real (95% AF) e adimplência limpa