(Um dos FIIs mais antigos da B3 — IPO em dez/2009; consultoria imobiliária RB Asset/RB Capital, administração Oliveira Trust)
Segmento: Híbrido de Tijolo (Logística, Centro de Distribuição e Varejo — renda) · Cotação R$ 123,5 · P/VP 0,6176 · VP/cota R$ 199,96 · Patrimônio R$ 185 Mi · 5.816 cotistas · 7 ativos
O FIIP11 (RB Capital Renda I — Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido de Tijolo (Logística, Centro de Distribuição e Varejo — renda). (Um dos FIIs mais antigos da B3 — IPO em dez/2009; consultoria imobiliária RB Asset/RB Capital, administração Oliveira Trust)
Dono de sete imóveis — galpões logísticos e megalojas — alugados a empresas como Ambev, Danfoss e Astuti, distribuindo o aluguel como renda mensal isenta de IR. Fique atento: contratos de três inquilinos relevantes vencem em 2026-2027, um período sensível para a renda do fundo.
Esta página é a ficha do FIIP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: RB Asset / RB Capital (consultoria imobiliária) — Oliveira Trust (administração).
O FIIP11 é administrado pela Oliveira Trust DTVM e tem consultoria imobiliária da RB Asset (RB Capital Realty), uma das gestoras imobiliárias mais tradicionais do mercado brasileiro. O fundo é de gestão passiva no sentido de que a aquisição de novos imóveis, venda de ativos para reciclagem ou novas emissões dependem de aprovação em Assembleia Geral de Cotistas — não há discricionariedade ampla do gestor.
A estrutura é estável e longeva: o fundo nasceu em dezembro de 2009, atravessou múltiplos ciclos econômicos e mantém histórico consistente de distribuição. A escrituração é feita pelo Bradesco, a auditoria pela Grant Thornton (BDO em exercícios anteriores) e há formador de mercado (XP Investimentos). O contato de RI é ri@rbasset.com. A reputação da RB Capital no segmento imobiliário e a estabilidade administrativa são pontos positivos relevantes para um FII de renda.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Danfoss | — | — | — |
| Ambev | — | — | — |
| Astuti | — | — | — |
| Via Light — Pernambucanas | — | — | — |
| Wabtec | — | — | — |
| Shopping Tatuapé — C&A | — | — | — |
| Barry Callebaut | — | — | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/MG/RJ) 59,5% · Sul (PR) 30,5% · Nordeste (BA) 7,1% |
Cotação de R$ 131,48 (09/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 199,86 (mai/2026). Desconto de ~34% — elevado para um FII de tijolo 100% ocupado. Reflete: (i) concentração da carteira em 7 imóveis; (ii) rescisão em curso da Pernambucanas (sem novo locatário anunciado); (iii) vencimento iminente Barry Callebaut nov/26; e (iv) vencimentos Astuti jan/27 e C&A ago/27.
último fechamento R$ 123,5 · mínima histórica R$ 120,60 · máxima R$ 220,00 · valor patrimonial por cota R$ 199,96.
O FIIP11 é um dos FIIs de tijolo mais antigos e longevos da B3, com IPO em dezembro de 2009. Ao longo de mais de 15 anos construiu uma carteira de 7 imóveis logísticos e de varejo, atravessando múltiplos ciclos econômicos com ocupação consistentemente alta e distribuição estável.
O fundo já demonstrou capacidade de recolocação após rescisões (Leader, Telha Norte → Wabtec), mas o varejo segue sendo fonte de eventos de vacância. O teste atual é a recolocação da Pernambucanas em Nova Iguaçu/RJ e a renovação dos contratos que vencem em 2026-2027. O desconto patrimonial elevado (P/VP 0,67) sinaliza que o mercado já precifica esses riscos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO / CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído sob a forma de condomínio fechado em dezembro de 2009, com consultoria RB Capital e administração originalmente bancária. Liquidação da 1ª oferta em 10/12/2009. Objeto: imóveis não residenciais para geração de renda. |
| FORMAÇÃO DA CARTEIRA | Fundo monta carteira de imóveis logísticos e de varejo (Danfoss, Ambev, Astuti, C&A, Barry Callebaut, entre outros) por meio de aquisições e aditamentos contratuais sucessivos ao longo da década. |
| CICLO DE VACÂNCIA NO VAREJO | Saída da locatária Leader gera saldo residual de R$ 2,46 Mi, integralmente provisionado como PDD. Gestão acompanha ações judiciais relacionadas e trabalha recolocações. |
| NORMALIZAÇÃO DPS | Distribuição passa de R$ 1,44/cota (até set/2024) para R$ 1,40/cota a partir de out/2024 — patamar mantido de forma estável desde então. |
| TELHA NORTE → WABTEC | Rescisão do contrato da Telha Norte no imóvel de Contagem/MG e nova locação para a Wabtec, com contrato típico longo até jul/2035 — reforça a perenidade da renda desse ativo. |
| AVISO RESCISÃO PERNAMBUCANAS | Locatária Pernambucanas (Via Light, Nova Iguaçu/RJ) comunica intenção de rescisão contratual. Gestão inicia prospecção de novos ocupantes. Receita de mar/26 impactada por diferimento pontual de aluguel (quitado na competência seguinte). |
| COTA CAI — PERNAMBUCANAS SEM SOLUÇÃO | RG mai/26: cota cai -5,65% no mês, fechando a R$ 133,02. Deságio sobe para 33,5%. Pernambucanas continua em rescisão sem novo locatário anunciado. Barry Callebaut: vencimento em nov/26 (~5 meses). Danfoss: projeto esgoto aprovado pela ARTESP. PL R$ 185,49 Mi, caixa R$ 2,93 Mi. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 131,48 (09/06/2026), P/VP 0,66 (34% de desconto), distribuição de R$ 1,42/cota paga em 15/06/2026 (referência mai/26). DY 12m de ~12,79%, 100% ocupado, PL R$ 185,49 Mi. |