Recomendação: MANTER · Nota 5,9/10
O EXES11 é um FII de papel "middle grade" da Éxes Gestora, que investe majoritariamente em CRIs de incorporação imobiliária (45,6% do portfólio) com forte componente de originação e estruturação proprietária (73% dos ativos são originados pela própria casa, via Éxes Securitizadora). Em abr/2026 o fundo encerrou o mês 100% alocado, com 18 ativos em 9 segmentos, PL de R$ 140,2 Mi e VP/cota de R$ 9,95. A cota negocia a R$ 9,59 (01/06/2026), P/VP 0,96 e DY 12m de 17,15% (cota patrimonial).
O grande diferencial é a consistência: o fundo completou 16 meses consecutivos distribuindo R$ 0,13/cota, ainda com reserva de R$ 0,06/cota para suavizar. A carteira é 56,3% CDI+4,6% e 43,7% IPCA+10,1%, equilibrando ciclo de juros e inflação. Os pontos de atenção: concentração alta em incorporação (CRIs de obra em andamento, risco de execução), 1 ativo em recuperação judicial (Ávida, 1,2% — mas com fluxo em dia e razão de garantia >450%), 22% do PL em um único FIAGRO (AGRX11) e base pequena de cotistas (2.085). Veredicto: MANTER — fundo bem gerido, com DPS estável e originação própria de qualidade, negociando perto do valor justo.
A tese do EXES11 gira em torno de três pilares: (i) consistência de renda — 16 meses consecutivos de R$ 0,13/cota com reserva de R$ 0,06, DY 12m de 17,15%; (ii) originação própria de qualidade (73% dos ativos), com controle de diligência e garantias robustas em todos os CRIs; e (iii) carteira equilibrada por indexador (56% CDI+4,6%, 44% IPCA+10,1%), protegendo os dois lados do ciclo macro.
Os contrapontos: 45,6% em incorporação (risco de execução de obra), 22% concentrado no FIAGRO AGRX11 da mesma casa, base pequena de cotistas (2.085) e um ativo em recuperação judicial (Ávida, controlado). É um fundo bem gerido, com DPS estável e isento de IR para PF, negociando perto do valor justo (P/VP 0,96) — adequado para quem busca renda mensal consistente e aceita a exposição a crédito de incorporação.
Nossa leitura do EXES11 hoje é MANTER, com nota 5,9/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Éxes com 45,6% em CRIs de incorporação (obras em andamento) e 22% do PL num único Fiagro (AGRX11), além de 73% dos ativos originados pela própria casa (conflito de interesse). Base pequena de cotistas e liquidez modesta o deixam na faixa MANTER.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O EXES11 tem perfil de risco medio. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 3,5 |
| Volatilidade do preço | 2,5 |
| Volatilidade do dividendo | 1,5 |
| Liquidez | 4,0 |
| Risco do ativo subjacente (crédito) | 3,5 |
| Risco financeiro/governança | 3,0 |
22% do PL em um único FIAGRO (AGRX11) da mesma casa expõe o cotista indiretamente à carteira de CRAs do AGRX11 e concentra governança na Éxes.
45,6% em CRIs de incorporação — em estresse do setor (atraso de obra, inadimplência de incorporador), o fluxo pode ser afetado apesar das garantias.
Cadeia verticalizada gestor-estruturador-securitizador na mesma casa (Éxes + Éxes Securitizadora). Vantagem de controle, mas exige rigor de crédito e independência na precificação.
56% em CDI+ deixa o DPS exposto à queda da Selic; em ciclo de afrouxamento forte, a parcela CDI+ comprime o resultado nominal.
Base de 2.085 cotistas e volume modesto: sair com posição grande pode levar dias e pressionar o preço.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Novos CRIs (Volpe, IC Mahalo, pipeline) entram com bom carrego e o CRI Ávida é quitado em até 15 meses. DPS sobe para R$ 0,14, P/VP volta a 1,00+. Cota R$ 10,0-10,4. |
| favoravel | DPS mantido em R$ 0,13, carteira sem eventos de crédito, Selic em queda gradual amortecida pela parcela IPCA+. Cota lateral R$ 9,5-9,9. |
| desfavoravel | Atraso/inadimplência em CRI de incorporação força execução de garantia e marcação. DPS recua para R$ 0,11. Cota R$ 9,0-9,3. |
| desfavoravel | Afrouxamento monetário acelerado comprime a parcela CDI+ (56%). DPS nominal cai para ~R$ 0,108. Cota R$ 8,8-9,2. |
O EXES11 encerra abr/2026 como um FII de papel "middle grade" da Éxes Gestora, com PL de R$ 140,2 milhões, 14.101.455 cotas, 2.085 cotistas e 100% de alocação em 18 ativos distribuídos em 9 segmentos imobiliários. A carteira é composta por 14 CRIs, 2 operações de compra e venda de terreno, cotas do FIAGRO Araguaia (AGRX11, 22% do PL) e caixa. A composição por indexador é equilibrada — 56,3% em CDI+4,6% e 43,7% em IPCA+10,1% — e o grande diferencial da casa é a originação própria, responsável por 73% dos ativos-alvo, estruturados via Éxes Securitizadora.
O destaque positivo é a consistência: o fundo completou 16 meses consecutivos distribuindo R$ 0,13/cota, ainda mantendo reserva de lucro de R$ 0,06/cota para linearizar. O DY 12m de 17,15% (cota patrimonial) é alto mesmo para o segmento, com resultado de caixa mensal (R$ 0,09 a R$ 0,16/cota) cobrindo o distribuído. Os devedores incluem nomes de alto grau de governança listados no Novo Mercado da B3 (São Carlos/SCAR3, Ânima/ANIM3, Cyrela), e todos os CRIs contam com garantias robustas — alienação fiduciária de unidades e quotas das SPEs, cessão fiduciária de 100% dos recebíveis e fundos de reserva de 3 PMTs.
Os pontos de atenção concentram-se no perfil de risco da carteira: 45,6% em CRIs de incorporação (obras em andamento, com risco de execução), 22% em um único FIAGRO da mesma casa (AGRX11) e um ativo em recuperação judicial (CRI Ávida, 1,2% — embora com fluxo em dia, razão de garantia superior a 450% e amortização de 50% do saldo em abr/26). A base de 2.085 cotistas e o volume modesto limitam a liquidez. Para o investidor, o EXES11 é um fundo de papel bem gerido, com renda mensal isenta e previsível (R$ 0,13 há 16 meses), negociando perto do valor justo (P/VP 0,96). A tese é de MANTER: adequado para quem busca consistência de renda e confia na originação própria da Éxes, aceitando a exposição relevante a crédito de incorporação.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,9/10. O EXES11 é um FII de papel "middle grade" da Éxes Gestora, que investe majoritariamente em CRIs de incorporação imobiliária (45,6% do portfólio) com forte componente de originação e estruturação proprietária (73% dos ativos são originados pela própria casa, via Éxes…
Nossa leitura atual do EXES11 é “MANTER”. Nota 5,9/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Éxes Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada incluem: Concentração de 45,6% em CRIs de incorporação; 22% do PL em um único FIAGRO (AGRX11); 1 ativo em recuperação judicial — CRI Ávida; Base pequena de cotistas (2.085) e liquidez modesta.
O EXES11 é indicado para: Investidores que buscam renda mensal consistente e isenta de IR (PF) — DPS R$ 0,13 estável há 16 meses Perfis que valorizam originação própria e gestão ativa de crédito imobiliário com garantias reais Quem quer exposição equilibrada a CDI+ e IPCA+ em um único fundo de papel