(Monoativo — Av. Europa, 105, Jardim Paulista, São Paulo/SP — locado ao Banco BTG Pactual)
Segmento: Lajes Corporativas (Monoativo) · Cotação R$ 126,05 · P/VP 0,7612 · VP/cota R$ 165,59 · Patrimônio R$ 82,9 Mi · 840 cotistas · 1 ativos
O ERPA11 (Europa 105 Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Monoativo). (Monoativo — Av. Europa, 105, Jardim Paulista, São Paulo/SP — locado ao Banco BTG Pactual)
P/VP 0,78 e DY 8,65% com contrato firme até fev/2031 — tese de renda previsível com margem patrimonial, limitada por liquidez baixa e concentração total
Esta página é a ficha do ERPA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Angá Administração de Recursos.
A Angá Administração de Recursos atua como gestora do ERPA11 desde a estruturação do fundo em 2019. Em abr/2022 houve redução da taxa de gestão de 0,83% a.a. para 0,50% a.a. sobre a base de cálculo, com valor mínimo mensal de R$ 10 mil — movimento positivo do ponto de vista de alinhamento com o cotista.
A administração, custódia, controladoria e distribuição são feitas pela Oliveira Trust DTVM S.A., remunerada a 0,17% a.a. com mínimo de R$ 16 mil/mês. A locação é administrada pela CBRE Consultoria do Brasil, referência internacional em lajes corporativas, que também emite o laudo anual de avaliação. A auditoria independente é da BDO RCS Auditores. O diretor responsável pelo FII é José Alexandre Costa de Freitas (Oliveira Trust, desde 29/10/2020).
Desconto relevante sobre o valor patrimonial. A cota negocia a R$ 129,88 (29/05/2026) enquanto o VP/cota é de R$ 165,55 (mar/2026), um desconto de 22% sobre o patrimônio apurado pela avaliação CBRE. Parte desse desconto reflete o prêmio de liquidez exigido pelo mercado para fundos restritos e monoativos.
último fechamento R$ 126,05 · mínima histórica R$ 100,00 · máxima R$ 135,00 · valor patrimonial por cota R$ 165,59.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~22 dias úteis. Posição de R$ 50 mil já é desafiadora dado os frequentes pregões de volume zero.
O ERPA11 nasceu em 2019 como fundo de desenvolvimento imobiliário, estruturado para adquirir fração ideal do edifício Europa 105 durante o período de obras. A tese se transformou em fundo de renda puro quando o BTG Pactual assinou contrato de locação monousuário de 10 anos em out/2020, antes mesmo da entrega do imóvel em fev/2021.
Após o encerramento da carência em fev/2022, o fundo entrou em regime estável de distribuição recorrente. Os marcos subsequentes — redução de taxas em 2022 e os reajustes anuais por IGP-M — sustentaram o fluxo de caixa para os cotistas. O imóvel foi reavaliado para R$ 78,57 Mi (dez/2024) e R$ 81,61 Mi (dez/2025), refletindo a recuperação do mercado de lajes AAA em São Paulo. O VP/cota chegou a R$ 165,55, mas a cota negocia com desconto de 22%, refletindo o prêmio de liquidez exigido para fundos restritos e monoativos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 15/03/2019 com a finalidade de adquirir fração do empreendimento Europa 105, em incorporação no Jardim Paulista. Público-alvo: investidores qualificados. |
| CAPTAÇÃO E AQUISIÇÃO | Captação de capital para aquisição da fração ideal de 49,8223% do imóvel da Av. Europa, 105, durante o período de obras do empreendimento. |
| LOCAÇÃO BTG | Contrato de locação monousuário de 120 meses firmado com o Banco BTG Pactual, assegurando demanda para o imóvel antes mesmo da entrega da obra. |
| ENTREGA DO IMÓVEL | Imóvel entregue e em operação. Início da vigência do contrato de locação, ainda em período de carência de aluguel. |
| FIM DA CARÊNCIA | Encerramento da carência. Início efetivo do recebimento de aluguel cheio e da distribuição recorrente de rendimentos aos cotistas. |
| REDUÇÃO DE TAXAS | Taxa de gestão reduzida de 0,83% a.a. para 0,50% a.a. e ajuste dos mínimos de administração — alinhamento maior com os cotistas. |
| REAVALIAÇÃO 2024 | Laudo CBRE leva o imóvel a R$ 78,57 Mi (fração do fundo). Resultado líquido do exercício de R$ 13,70 Mi (com R$ 8,72 Mi de ganho de valor justo). Distribuído R$ 4,85 Mi. |
| REAJUSTE IGP-M | Reajuste anual do contrato eleva o DPS de R$ 0,83 (jan-mar) para R$ 0,95 (mai/2025), antes de se acomodar em R$ 0,93-0,94. |
| REAVALIAÇÃO 2025 | CBRE reavalia o imóvel para R$ 81,61 Mi (+3,87%). Receita de aluguéis de R$ 6,01 Mi e distribuição de R$ 5,53 Mi no exercício. Resultado líquido R$ 8,61 Mi (com R$ 3,04 Mi de ganho de valor justo). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 129,88 (29/05/2026), P/VP 0,78, DPS R$ 0,93/cota pago em 15/05/2026. DY 12m 8,65%. PL R$ 82,93 Mi e 849 cotistas (mar/2026). Contrato do BTG com ~4,7 anos de WALT restante. |