Recomendação: ACUMULAR · Nota 6,5/10
O EQIR11 empresta dinheiro a obras imobiliárias via CRI (contratos que pagam juros mensais) e repassa isso para você todo mês, isento de IR. São 33 operações em 7 setores, nenhuma dominante — se um devedor der problema, o impacto é pequeno. A gestora EQI Asset tem zero calotes em 5 anos e relatórios mensais detalhados.
A cota caiu bastante em 2024-2025 — não por calote, mas pela alta da Selic, que pressionou o preço de todos os fundos de CRI no mercado. A tendência é de recuperação conforme os juros cedem. Dois pontos de atenção ativos: a varejista Casa & Vídeo em proteção judicial desde jan/2026, e o devedor ForGreen com vencimento antecipado — nenhum deve afetar os dividendos agora.
O dividendo de R$ 0,10/cota por mês (~14,6% ao ano) é caixa real, não devolução do seu próprio dinheiro, e vem estável há mais de um ano. O preço atual está ~17% abaixo do valor patrimonial real por cota, com tendência de se fechar. Serve para quem busca renda mensal isenta de IR indexada à inflação e aceita liquidez baixa (difícil movimentar grandes valores sem mexer no preço). Recomendação: ACUMULAR — desconto real + renda consistente; passe longe se precisar vender rápido ou só tolerar crédito de grandes emissores.
A tese do EQIR11 gira em torno de quatro fatores: (i) carteira pulverizada de 33 CRIs (HHI ~0,025, máximo 7,2% por operação) com carrego MTM IPCA+10,15%; (ii) DY 12m de 13,84% (~116% do CDI bruto) isento de IR para PF; (iii) P/VP 0,88, 12% de desconto sobre o VP que tende a se reverter em ciclo de queda de juros; e (iv) zero default efetivo em ~5 anos, com gestão transparente.
O contraponto é moderado: ~47% da carteira em residencial (CRIs de obra), PL pequeno (R$ 105 Mi), liquidez baixa (mediana R$ 73 mil/dia), e o evento Casa & Vídeo (1,2% do PL) em proteção judicial. O EQIR11 é uma tese de renda mensal isenta indexada à inflação, para investidor moderado-arrojado que aceita liquidez reduzida em troca de spread atrativo e desconto patrimonial.
Nossa leitura do EQIR11 hoje é ACUMULAR, com nota 6,5/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Meio da tabela: histórico de zero calotes em 5 anos e P/VP 0,83, mas Casa & Vídeo em proteção judicial, ~47% da carteira em residencial (risco de obra) e porte modesto (PL R$ 105 Mi) com liquidez baixa (~R$ 73 mil/dia) que limita escala e saída.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O EQIR11 tem perfil de risco medio. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 1,5 |
| Volatilidade do preço | 3,5 |
| Volatilidade do dividendo | 2,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente (crédito) | 3,0 |
| Risco financeiro/governança | 2,5 |
47% da carteira em residencial, predominantemente CRIs de financiamento/término de obra. Em ciclo de juros altos prolongado, atrasos de obra e desaceleração de vendas podem pressionar fluxo de caixa de devedores, ainda que mitigados por garantias (AF de cotas/terrenos, cash sweep).
Casa & Vídeo (1,2% do PL) em proteção judicial desde jan/2026. Se a recuperação falhar, há cessão fiduciária de recebíveis de cartão (R$ 10 mi/mês), mas o impacto contábil já está parcialmente refletido na taxa MTM IPCA+13,18%.
75% IPCA+ deixa o resultado dependente da inflação corrente — meses de IPCA baixo reduzem a correção monetária (receita de R$ 173-253 mil/mês) e podem pressionar o resultado caixa abaixo do DPS de R$ 0,10.
Mediana de R$ 73 mil/dia é muito baixa para 9.782 cotistas. Em janela de pânico, sair com R$ 100 mil pode levar dias e custar 3-7% no spread, apesar do formador de mercado contratado.
PL de R$ 105 Mi limita escala e diluição de perdas; um único default relevante teria peso desproporcional. Prejuízos contábeis acumulados (R$ 5,06 Mi) pelo MtM mantêm a cota patrimonial abaixo do IPO.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Selic recua para 11% em 12m, o desconto de 12% sobre o VP se reverte parcialmente (cota converge para R$ 9,20-9,50) e a parcela IPCA+ marcada a mercado valoriza. DPS mantém R$ 0,10 com o saldo retido amortecendo. Retorno total 12m de 16-19%. |
| favoravel | Casa & Vídeo conclui reestruturação sem perda relevante; gestão aloca os 14% de caixa em CRIs com carrego IPCA+10%+. Cota R$ 8,80-9,20, DPS estável. Retorno total 12m de 14-16%. |
| desfavoravel | Inflação cede para 3,5% e a Selic permanece alta por mais tempo. Correção monetária menor pressiona o resultado caixa para R$ 0,09-0,10; gestão consome saldo retido. Cota lateral R$ 8,30-8,60. Retorno total 12m de 8-12%. |
| desfavoravel | Um CRI residencial de obra entra em estresse (atraso/distrato), exigindo execução de garantias. Marcação ajusta -1 a -2% no VP, DPS cai para R$ 0,09. Cota R$ 7,80-8,30. Retorno total 12m de 4-8%. |
O EQIR11 encerra março/2026 com PL de R$ 105,5 milhões, 9.782 cotistas e uma carteira pulverizada em 33 CRIs (82,6% do PL), além de 3,5% em cotas de FII (VRTM11) e 14,0% em caixa (Tesouro Nacional / compromissadas). A distribuição mensal está estável em R$ 0,10/cota desde abril/2025, com DY 12m de 13,84% (~116% do CDI bruto, isento de IR para PF). A carteira é diversificada — residencial (47%), galpões logísticos (14%), corporativo (13%), energia (12%), loteamento (5%), varejo (4%) e home equity (2%) — em 10 estados, com carrego marcado a mercado de IPCA+10,15% (75% da carteira), CDI+4,29% (23%) e pré 18,28% (2%). O lucro líquido do exercício jul/2024-jun/2025 foi de R$ 10,28 milhões (R$ 0,94/cota), +60% vs os R$ 6,41 milhões do FY anterior.
Os pontos de atenção são reais mas controlados. A concentração de 47% em CRIs residenciais (majoritariamente financiamento de obra: Caprem, PHV, Minas Brisa, DUE III/IV/V, Lotus, MS, CK) é o principal vetor de risco em ciclo de juros altos, ainda que mitigada por garantias robustas — alienação fiduciária de cotas e terrenos, cessão fiduciária de recebíveis com cash sweep, aval PF/PJ e fundos de reserva (LTV ponderado de 48%). O único evento de crédito relevante desde o IPO é a Casa & Vídeo (1,2% do PL), em proteção judicial desde jan/2026 — a taxa MTM já saltou para IPCA+13,18%, sinalizando que o estresse está parcialmente precificado. O porte pequeno (R$ 105 Mi) limita escala e a liquidez é baixa (mediana R$ 73 mil/dia). A cota patrimonial de R$ 9,67 segue abaixo do IPO de R$ 10,00, reflexo da marcação a mercado e de prejuízos contábeis acumulados de R$ 5,06 milhões.
Olhando para frente, o EQIR11 é uma tese de renda mensal isenta indexada à inflação com viés de convergência ao VP. O desconto de ~12% sobre o valor patrimonial tende a se reverter em ciclo de queda de juros, beneficiando os 75% da carteira em IPCA+ marcados a mercado. O DPS de R$ 0,10 é sustentável — payout de ~99% no 1T2026 sem queima de patrimônio, amortecido por R$ 487 mil de saldo retido e R$ 14,8 milhões em caixa. Para o investidor, o EQIR11 oferece DY de 13,84% isento, carteira pulverizada com zero default em cinco anos e gestão transparente, em troca de aceitar liquidez reduzida e exposição a CRIs de obra residencial. Recomendação ACUMULAR para perfil moderado-arrojado, com nota 6,5/10 refletindo o equilíbrio entre qualidade de crédito (zero default, boa pulverização, garantias fortes) e as limitações de porte e liquidez.
Recomendação atual: ACUMULAR. Nota 6,5/10. O EQIR11 empresta dinheiro a obras imobiliárias via CRI (contratos que pagam juros mensais) e repassa isso para você todo mês, isento de IR . São 33 operações em 7 setores, nenhuma dominante — se um devedor der problema, o impacto é pequeno. A gestora EQI Asset tem zero calotes…
Nossa leitura atual do EQIR11 é “ACUMULAR”. Nota 6,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do EQI Recebíveis Imobiliários FII incluem: Casa & Vídeo em proteção judicial; ~47% da carteira em CRIs residenciais (risco de obra); PL modesto (R$ 105 Mi) limita escala; Liquidez baixa (mediana R$ 73 mil/dia).
O EQIR11 é indicado para: Investidor que busca renda mensal isenta de IR com proteção contra inflação (75% IPCA+) Perfil moderado-arrojado que aceita CRIs middle grade em troca de spread atrativo (IPCA+10,15% MTM) Quem quer diversificação setorial em recebíveis imobiliários (residencial, logística, energia, varejo)