Recomendação: VENDA · Nota 3,6/10
Atenção: este fundo ficou 5 meses sem pagar nada em 2025 por inadimplência de inquilinos, e quando retomou, pagou apenas R$ 0,04 por cota — muito abaixo do histórico. O EDGA11 detém 100% de um único edifício de escritórios no Centro do Rio de Janeiro e vive do aluguel desse prédio, sem qualquer diversificação. O BTG Pactual administra com transparência, mas os resultados dependem mais da recuperação do Centro do Rio do que da gestão. A cota perdeu quase 80% em 10 anos e o imóvel desvalorizou nos laudos recentes — o P/VP de 0,31 (você paga R$ 31 por cada R$ 100 de patrimônio do fundo) parece desconto, mas reflete vacância, inadimplência e desvalorização real. O dividendo atual (~4% ao ano) fica abaixo da Selic e é imprevisível: oscilou de zero a R$ 0,06 e só melhora se a inadimplência for resolvida. Serve para quem tolera apostar na reabilitação do Centro do Rio em horizonte de 3–5 anos, com no máximo 1% da carteira. Não serve para quem precisa de renda mensal ou liquidez — o volume negociado é ínfimo. Veredicto: venda; só volta ao radar com rendimentos mensais voltando de forma estável.
O EDGA11 representa um caso clássico de deep value com risco elevado: negocia a P/VP de 0,31 — equivalente a comprar o Edifício Galeria por 31 centavos de cada real de patrimônio contábil (que já considera ajustes negativos de R$ 18,7-59,2 milhões nos últimos exercícios). A tese otimista depende de (i) reversão macro do Centro do RJ, (ii) resolução definitiva do caso Mauá Bank e (iii) normalização dos dividendos para o patamar histórico de R$ 0,10+/cota.
A tese pessimista — mais palpável no contexto atual — ancora-se em: (i) deterioração estrutural do Centro do Rio como polo corporativo classe A, (ii) monoativo ilíquido sem capacidade de rotação, (iii) liquidez muito baixa que dificulta saída e (iv) histórico de ajustes patrimoniais negativos recorrentes e suspensão de rendimentos. Com a Selic ainda elevada, o spread negativo do DY contra a NTN-B é raríssimo no mercado de FIIs — sinal de precificação de risco extremo. EDGA11 tem catalisadores próprios que vão além do macro, dependendo de execução operacional bastante desafiadora.
Nossa leitura do EDGA11 hoje é VENDA, com nota 3,6/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
20º de 34 no bucket. Monoativo no Centro do Rio com P/VP 0,31 que embute vacância, inadimplência estrutural (Grupo Mauá Bank) e cinco meses sem rendimento em 2025. Valor justo do imóvel caindo ano a ano — só serve a quem aposta em reversão macro do Centro do Rio.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O EDGA11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 4,0 |
| Volatilidade do dividendo | 5,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente (imóvel) | 4,5 |
| Risco financeiro/governança | 3,0 |
O VP/cota cai não só por distribuição, mas por ajustes negativos a valor justo do imóvel (R$ 59,2 mi em 2024, R$ 18,7 mi em 2025). O laudo da Binswanger usa vacância de 26,8% e cap rate de 9,75% — uma piora dessas premissas pode gerar novo ajuste negativo e reduzir o VP/cota, estreitando o desconto sem que a cota suba.
A provisão para créditos de liquidação duvidosa atingiu R$ 24,5 mi em 2025 (praticamente igual aos aluguéis a receber de R$ 25,6 mi), evidenciando que boa parte dos recebíveis vencidos há mais de 360 dias é considerada de difícil recuperação — incluindo o Grupo Mauá Bank.
A distribuição segue o regime de caixa (95% do resultado financeiro). Em trimestres com forte inadimplência, o resultado financeiro fica muito abaixo do contábil, comprimindo o DPS mesmo que a ocupação esteja boa.
Volume mensal de R$ 170-912 mil com 3.627 cotistas significa que, em janela de pânico, sair com R$ 100 mil pode levar vários dias e custar spread relevante no preço.
Por ser monoativo, um único evento adverso no Edifício Galeria (sinistro, problema estrutural, nova rescisão âncora, mudança regulatória no Centro) afeta 100% da receita, sem amortecedor.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Retomada definitiva da Loja 103 e Sala 901 do Grupo Mauá Bank, vacância caindo para <15% e normalização do DPS para R$ 0,10-0,12/cota. Sem novos ajustes negativos a valor justo. P/VP volta a 0,45-0,50. Cota R$ 18-21. |
| favoravel | Ocupação se mantém em ~81%, IPCA sustenta reajustes e a queda da Selic reprecifica FIIs descontados. DPS estabiliza em R$ 0,06-0,08. P/VP sobe para 0,38-0,42. Cota R$ 16-18. |
| desfavoravel | O caso Mauá Bank arrasta-se na Justiça, novas inadimplências surgem e o DPS oscila entre R$ 0,03-0,05. P/VP permanece em ~0,30-0,33. Cota R$ 12-14. |
| desfavoravel | Nova marcação negativa a valor justo do imóvel e/ou rescisão de locatário relevante elevam a vacância acima de 25%. DPS volta a ser suspenso ou cai para R$ 0,01-0,02. Cota R$ 10-12. |
O EDGA11 é um dos FIIs mais peculiares do mercado brasileiro: monoativo corporativo Classe A no coração do Centro financeiro do Rio de Janeiro, que atravessa ciclo prolongado de deterioração iniciado com a crise fiscal do estado e aprofundado pela pandemia. O fundo negocia a P/VP de 0,31, entre os maiores descontos do IFIX, com valor patrimonial da cota de R$ 42,22 e cotação de mercado de R$ 13,27. O Edifício Galeria possui 24.834 m² de área locável distribuídos em 8 pavimentos de lajes classe A, lojas e um mall, com localização privilegiada próxima ao metrô Largo da Carioca e ao Aeroporto Santos Dumont.
Na análise técnica, os indicadores são mistos. Pontos positivos: a vacância recuou para 18,72% no 1T2026 (melhor patamar desde 2020), 79% dos contratos já são indexados ao IPCA (proteção inflacionária), 80% dos contratos vencem após 2024 e a administração recoloca rapidamente as áreas devolvidas. Pontos críticos: rendimentos suspensos por 5 meses em 2025 devido à inadimplência do Grupo Mauá Bank; prejuízo acumulado de R$ 210,4 mi contra R$ 381,2 mi integralizados; o valor justo do imóvel caiu de R$ 236 mi (2023) para R$ 158 mi (2025) por ajustes negativos recorrentes; provisão para devedores duvidosos de R$ 24,5 mi; e liquidez mínima.
Projeções para 2026: a resolução do caso Mauá Bank é o principal catalisador — com decisões judiciais favoráveis recentes nas ações de despejo e execução, há potencial de recomposição gradual da receita. A tese dependerá também do ciclo da Selic, que tende a favorecer FIIs descontados, e da continuidade da revitalização do Centro do Rio (a administradora reporta queda da vacância de escritórios na região). Risco principal: nova marcação negativa a valor justo, persistência da inadimplência ou rescisão de locatário relevante, que poderiam comprimir novamente o já frágil fluxo de proventos.
Recomendação atual: VENDA. Nota 3,6/10. Atenção: este fundo ficou 5 meses sem pagar nada em 2025 por inadimplência de inquilinos, e quando retomou, pagou apenas R$ 0,04 por cota — muito abaixo do histórico. O EDGA11 detém 100% de um único edifício de escritórios no Centro do Rio de Janeiro e vive do aluguel desse…
Nossa leitura atual do EDGA11 é “VENDA”. Nota 3,6/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII Edifício Galeria Responsabilidade Limitada incluem: Rendimentos suspensos por 5 meses em 2025; Risco de monoativo 100% concentrado; Inadimplência estrutural do Grupo Mauá Bank; Liquidez extremamente baixa.
O EDGA11 é indicado para: Investidor de perfil especulativo disposto a comprar ativos em deep value com horizonte de 3-5 anos e tolerância a rendimentos irregulares Investidor com baixa exposição relativa em seu portfólio (<1%) que entende o risco de monoativo concentrado Quem acredita na revitalização do Centro do Rio e no retorno ao trabalho presencial em…