Recomendação: NEUTRO · Nota 6,5/10
O CXAG11 é um FII de tijolo de renda urbana cuja carteira é formada por 31 agências bancárias que a Caixa Econômica Federal vendeu ao fundo e alugou de volta (operação de Sale & Leaseback) por contratos atípicos de 10 anos iniciados em outubro de 2021. Gerido pela RB Asset e administrado pela Oliveira Trust, o fundo fechou abr/2026 com PL de R$ 231,3 milhões, VP/cota de R$ 110,64 e 11.450 cotistas. Em 01/06/2026 a cota negociava a R$ 75,85, um P/VP de 0,68 (32% de desconto sobre o valor patrimonial) e DY 12m de aproximadamente 12,1% — totalmente isento de IR para pessoa física.
A tese é simples e defensiva: renda contratada, previsível e indexada à inflação (IPCA ou IGP-M, o menor), com vacância zero e um inquilino de crédito praticamente soberano. Os contrapontos também são claros: o fundo tem um único locatário (100% da receita depende da Caixa), enfrenta uma revisional de aluguel prevista para outubro de 2026 que pode reduzir os valores, e o contrato vence em outubro de 2031 com opção de compra dos imóveis a favor da própria Caixa — abrindo dúvida sobre a continuidade da renda no fim da década. O desconto profundo de 32% sobre o VP precifica boa parte desses riscos. Veredicto: NEUTRO com viés positivo — boa relação risco-retorno para quem busca renda isenta e previsível, desde que entenda a exposição a um único pagador e os marcos contratuais de 2026 e 2031.
A tese do CXAG11 é de renda contratada, previsível e isenta: 31 agências da Caixa em Sale & Leaseback de 10 anos, vacância zero, reajuste anual à inflação (IPCA ou IGP-M, o menor) e um locatário de crédito quase soberano (banco público federal). A cota negocia a P/VP 0,68 (32% de desconto sobre o VP) e entrega DY 12m de ~12,1% — combinação atraente para quem busca fluxo de caixa estável.
O contraponto define o perfil de risco: o fundo tem um único locatário (100% da receita na Caixa), enfrenta uma revisional de aluguel em out/2026 que pode reduzir a renda e tem o contrato vencendo em out/2031 com opção de compra a favor da Caixa. O desconto profundo na cota precifica boa parte desses riscos — a tese funciona para quem aceita a exposição a um único pagador e enxerga o desconto como margem de segurança contra a incerteza de 2031.
O CXAG11 (FII Caixa Agências) encerra abr/2026 com PL de R$ 231,3 milhões, 11.450 cotistas, 2.090.621 cotas e uma carteira de 31 agências bancárias (55.635 m²) distribuídas em RS, MG, RJ e SP. Todos os imóveis foram vendidos pela Caixa Econômica Federal ao fundo e alugados de volta em contratos atípicos (Sale & Leaseback, art. 54-A da Lei do Inquilinato) de 10 anos, iniciados em outubro de 2021 e com vencimento em outubro de 2031. A vacância é zero, o cap rate médio dos imóveis é de 9,1% a.a. e o aluguel mensal contratado (~R$ 1,70 Mi) cobre com folga o DPS recorrente de R$ 0,72/cota. Em 01/06/2026 a cota negociava a R$ 75,37, equivalente a P/VP de 0,68 (32% de desconto sobre o VP de R$ 110,64) e DY 12m de aproximadamente 12,1%, totalmente isento de IR para pessoa física.
A tese é defensiva e previsível, mas tem riscos bem definidos. O risco estrutural é o locatário único: 100% da receita depende da Caixa — um banco público federal de crédito quase soberano, o que mitiga o risco de inadimplência, mas concentra toda a carteira em uma única decisão de contraparte. No curto prazo, o evento-chave é a revisional de aluguel prevista para outubro de 2026 (5º ano do contrato), que pode ajustar os valores para cima ou para baixo e definir o patamar do DPS a partir de 2027. O reajuste anual usa o menor entre IPCA e IGP-M, o que limita o repasse pleno da inflação. E o fim do aluguel diferido (R$ 3,85 Mi pagos de forma decrescente até out/2025) retirou um reforço que existia nos primeiros anos.
Olhando para o longo prazo, tudo converge para outubro de 2031: o vencimento dos contratos com opção de compra a favor da Caixa. Há três desfechos possíveis — renovação (preserva a renda e justificaria o fechamento do desconto), recompra dos imóveis pela Caixa a valor de mercado (devolve capital próximo ao VP, mas encerra a renda) ou não-renovação (cenário ruim, já que agências são imóveis de uso especializado e de difícil reocupação, num contexto de encolhimento estrutural das redes físicas bancárias pela digitalização). O desconto profundo de 32% sobre o VP precifica essa incerteza. Para o investidor, o CXAG11 é uma posição de renda isenta e estável com margem de segurança patrimonial: oferece ~12% de DY isento e desconto de 32%, em troca de aceitar o risco de pagador único e a ausência de visibilidade de renda além de 2031. Veredicto NEUTRO com viés positivo (nota 6,5/10) — bom satélite de renda para carteira diversificada, não posição central.
Recomendação atual: NEUTRO. Nota 6,5/10. O CXAG11 é um FII de tijolo de renda urbana cuja carteira é formada por 31 agências bancárias que a Caixa Econômica Federal vendeu ao fundo e alugou de volta (operação de Sale & Leaseback ) por contratos atípicos de 10 anos iniciados em outubro de 2021. Gerido pela RB Asset e…
Nossa leitura atual do CXAG11 é “NEUTRO”. Nota 6,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências incluem: Locatário único — 100% da receita depende da Caixa; Revisional de aluguel prevista para outubro de 2026; Contrato vence em out/2031 com opção de compra da Caixa; Reajuste pelo MENOR entre IPCA e IGP-M.
O CXAG11 é indicado para: Investidores que buscam renda mensal isenta e previsível e valorizam vacância zero com inquilino de crédito praticamente soberano Perfis que enxergam no P/VP 0,68 (32% de desconto) uma margem de segurança suficiente para os riscos de revisional e de vencimento de 2031 Investidores que querem exposição a tijolo defensivo em uma…