Rico aos Poucos
Seleção de FIIs

Como escolher FIIs sem depender de lista pronta

Escolher fundo não é achar o que paga mais: é decidir quais regras você exige e ver quem passa. As perguntas abaixo são a ordem que usamos para analisar os 454 fundos — cada uma vira um critério na régua ao lado.

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Como escolher — perguntas frequentes

1. O dividendo cabe no que o fundo gera?

Esta é a primeira pergunta porque é a que mais engana. Compare o payout: se o fundo distribui mais de 100% do que gerou nos 12 meses, a diferença saiu de reserva, de venda de ativo ou de receita não recorrente — e isso tem prazo para acabar. Um fundo com yield menor e payout de 85% costuma ser mais confiável que um com yield alto e payout de 120%.

2. A cota está cara ou barata — contra o quê?

Contra três referências, não uma: o valor patrimonial (P/VP), o preço justo calculado pelo fluxo projetado, e a mediana dos pares da mesma classe. Estar abaixo de um só pode ser coincidência; abaixo dos três é desconto de verdade.

3. Que risco vem junto?

Dívida sobre patrimônio e LTV para saber se o fundo está alavancado; vacância para tijolo; inadimplência para papel; concentração para saber se a receita depende de um locatário ou de um devedor. Risco não é ruim — risco não medido é.

4. Dá para sair quando eu precisar?

Liquidez é o critério que ninguém olha até precisar. Volume médio diário e o número de dias para vender R$ 10 mil sem derrubar o preço dizem se o fundo cabe no seu tamanho. Fundo excelente e ilíquido vira prisão.

5. Quem administra já entregou antes?

O track record medido compara o retorno patrimonial do fundo com o IFIX na janela inteira de vida dele — mede decisão contra resultado, não intenção. Gestora que destruiu valor em ciclo bom merece desconfiança.