Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,2/10
O CEOC11 é um fundo que possui 7,5 andares de um prédio corporativo de alto padrão na Barra da Tijuca (RJ) e vive de um único aluguel — 100% da renda vem da TIM, em contrato garantido até julho de 2030. O gestor é o BTG Pactual (administração) com a Cyrela Commercial Properties na consultoria — governança sólida, mas o fundo é passivo: um ativo só, sem crescimento desde 2012. O rendimento mensal caiu porque a TIM renegociou o aluguel para baixo três vezes (2020, 2023 e 2025), e o patamar atual (~R$ 0,43/cota) é estrutural, não um evento passageiro. O dividendo é real: lastreado em aluguel pago mensalmente e sustentável enquanto o contrato vigir (pelo menos até 2030). O preço atual de R$ 40,75 equivale a pagar R$ 60 por cada R$ 100 do patrimônio (P/VP 0,61), com rendimento anual de 13% — o desconto existe porque em 2030 o fundo depende de uma única renovação de contrato. Serve pra quem quer renda previsível pelos próximos 4 anos e aceita apostar num só inquilino; não serve pra quem precisa de liquidez rápida (volume diário ~R$ 40 mil) ou teme o risco binário de 2030: renova ou zera. Veredicto: NEUTRO COM RISCO ALTO — o yield de 13% compensa parte do risco, mas essa é uma aposta na TIM, não num portfólio diversificado.
O CEOC11 é uma tese de valor com risco binário e prazo determinado: o investidor compra a cota a R$ 40,26 contra um VP de R$ 68,17 (38% de desconto), com fluxo de caixa contratado e previsível por mais ~4 anos. O DY de 13,80% a.a. está entre os mais altos do segmento de escritórios e remunera bem o risco contratual — especialmente porque o 4º Aditamento estabilizou as condições e proibiu nova revisão por 3 anos.
O outro lado é o risco material de não-renovação em jul/2030: caso a TIM desocupe o ativo, o fundo passaria a sofrer com a vacância elevada típica da Barra da Tijuca e demandaria forte esforço de relocação fragmentada (60 unidades). É um caso para investidor com horizonte longo, tolerância a concentração total e disposição a aceitar baixa liquidez ao reposicionar a carteira.
Nossa leitura do CEOC11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 5,2/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
6º de 34 no bucket. Renda contratada da TIM até jul/2030 sustenta DY 13% e P/VP 0,60, mas o desfecho é binário: mono-imóvel, mono-inquilino, três revisões de aluguel para baixo e renúncia à revisão por 3 anos. Liquidez muito baixa.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O CEOC11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 3,0 |
| Volatilidade do dividendo | 2,5 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo / renovação | 4,5 |
| Risco financeiro/governança | 2,0 |
100% da receita na TIM. Qualquer mudança na estratégia imobiliária da operadora (consolidação de sedes, redução de footprint, migração para outra região) tem impacto direto e binário sobre o fundo.
Vencimento em jul/2030. O histórico de três renegociações para baixo sugere que, mesmo renovando, a TIM tende a barganhar condições mais favoráveis a si, comprimindo o aluguel futuro.
A Barra da Tijuca tem vacância estrutural elevada em escritórios premium. Em cenário de saída da TIM, a relocação de 60 unidades fragmentadas seria lenta e a preços deprimidos.
ADTV de ~R$ 38-43 mil/dia é muito baixo para 3.718 cotistas. Em janela de estresse, sair com R$ 100 mil pode levar vários dias e custar 5-10% no spread.
Há histórico de divergência entre o valor da propriedade reportado no Informe Anual estruturado e o valor justo auditado na DF (PwC, R$ 120,7 Mi em 31/12/2025). A DF auditada é a referência confiável; campos estruturados isolados podem induzir a erro.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Volta do aluguel integral (R$ 84,18/m²) em fev/2027 recompõe o DPS para R$ 0,48-0,51 e a TIM sinaliza permanência pós-2030. P/VP sobe para ~0,75. Cota R$ 50-55. |
| favoravel | Selic em queda reprecifica FIIs de renda, e o contrato com a TIM segue normal. DY comprime, P/VP sobe para ~0,70. Cota R$ 45-48. |
| desfavoravel | Antes de 2030, a TIM volta a barganhar e o aluguel é renegociado para baixo. DPS recua para R$ 0,38-0,40. Cota R$ 36-40. |
| desfavoravel | A TIM sinaliza não-renovação/saída em 2030. Mercado precifica vacância e desvalorização do ativo na Barra. Cota R$ 25-35. |
O FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11) é um caso clássico de fundo mono-imóvel/mono-inquilino: detentor de 7,5 andares (60 unidades, ≈11.942 m² BOMA) da Torre South do CEO Corporate na Barra da Tijuca/RJ, 100% locados para a TIM S.A. em contrato atípico vigente desde agosto/2015 com vencimento em julho/2030. A receita do fundo é integralmente dependente desse único contrato. Em mar/2026, o fundo tinha 3.637 cotistas, PL de R$ 124,30 milhões, VP/cota de R$ 68,46 e ocupação de 100%. O lucro líquido do exercício de 2025 foi de R$ 9,59 milhões (R$ 5,28/cota), conforme as Demonstrações Financeiras auditadas pela PwC.
Do ponto de vista técnico, a cota negocia a R$ 40,26 (P/VP 0,59), com 38% de desconto sobre o VP. O DY de 13,80% a.a. é elevado para o segmento de escritórios e reflete o prêmio de risco exigido pelo mercado. As Demonstrações Financeiras auditadas apresentam a propriedade a valor justo de R$ 120,7 milhões (imóvel acabado R$ 161,3 Mi menos ajuste de avaliação de R$ 40,6 Mi), com variação de apenas +0,6% no exercício — afastando a leitura de uma desvalorização abrupta do ativo. O 4º Aditamento de outubro/2025 fixou o aluguel em R$ 84,18/m² (efetivo R$ 79,18/m² até janeiro/2027) e renunciou à revisão por 3 anos, estabilizando o curto prazo mas travando o upside e comprimindo o DPS para R$ 0,42-0,43 em 2026.
Olhando para frente, o caminho do CEOC11 é estruturalmente binário. No curto e médio prazo, a renda é contratada e previsível, com vetor positivo em fevereiro/2027 (volta do aluguel integral de R$ 84,18/m²) e proteção parcial via cláusula de penalidade de rescisão (devolução de descontos atualizados). No longo prazo, tudo depende do que ocorrerá em julho/2030: a renovação não é garantida, o histórico de três renegociações para baixo (2020, 2023, 2025) sinaliza poder de barganha do inquilino, e o mercado de escritórios da Barra da Tijuca segue com vacância elevada. Em caso de não-renovação, o fundo enfrentaria vacância significativa e o desafio de relocar 60 unidades fragmentadas em uma região de demanda corporativa fraca. Para o investidor, o CEOC11 é uma aposta de valor com yield generoso e prazo determinado — válida apenas para pequena parcela da carteira e para quem aceita a concentração e o risco binário.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,2/10. O CEOC11 é um fundo que possui 7,5 andares de um prédio corporativo de alto padrão na Barra da Tijuca (RJ) e vive de um único aluguel — 100% da renda vem da TIM , em contrato garantido até julho de 2030. O gestor é o BTG Pactual (administração) com a Cyrela Commercial Properties…
Nossa leitura atual do CEOC11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII CEO Cyrela Commercial Properties incluem: Concentração extrema — mono-imóvel e mono-inquilino; Risco binário de não-renovação em jul/2030; Histórico de três revisões para baixo do aluguel; Renúncia formal à revisão por 3 anos limita upside.
O CEOC11 é indicado para: Investidores buscando yield elevado com fluxo contratado de curto/médio prazo (até 2030) e isenção de IR para PF Perfis com alta tolerância a concentração em mono-inquilino e ao segmento de escritórios Investidores de valor que apostam no P/VP 0,61 e em eventual repricing caso a renovação com a TIM se encaminhe favoravelmente