(BTG Pactual Hotéis — antigo BTG Hotéis FII; adaptado à Resolução CVM 175 com classe única de cotas)
Segmento: Hotelaria (Tijolo — hotéis de bandeira Accor/Estanplaza) · Cotação R$ 42,71 · P/VP 0,6612 · VP/cota R$ 64,59 · Patrimônio R$ 595 Mi · 1.767 cotistas · 14 ativos
O BTHI11 (BTG Hotéis Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Hotelaria (Tijolo — hotéis de bandeira Accor/Estanplaza). (BTG Pactual Hotéis — antigo BTG Hotéis FII; adaptado à Resolução CVM 175 com classe única de cotas)
Fundo dono de 14 hotéis operados pela Accor (Ibis, Pullman) concentrados em São Paulo — a renda vem diretamente das diárias e varia com o calendário de eventos corporativos da capital. Fique atento: a demanda corporativa segue pressionada pela Copa do Mundo e a distribuição oscila bastante mês a mês.
Esta página é a ficha do BTHI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual (Gestão e Administração).
O BTHI11 é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, braço de serviços fiduciários do maior banco de investimento da América Latina, com auditoria da PwC. A estrutura institucional é robusta: o fundo foi constituído em 29/09/2015, iniciou atividades em 15/04/2016 e adaptou-se à Resolução CVM 175 (classe única de cotas), com responsabilidade limitada dos cotistas.
A taxa de administração é escalonada por faturamento (0,60% a 0,80% a.a.) e há taxa de performance de 20% sobre o que exceder IPCA+9,0% a.a. — alinhamento razoável, mas a performance só é cobrada em cenário de bom desempenho operacional. O ponto a observar é que, sendo o BTG simultaneamente administrador e gestor, a maior parte das aplicações de caixa fica em fundo de renda fixa do próprio BTG (BTG Pactual Yield DI) — prática comum, porém com conflito de interesse potencial a monitorar.
Ver a análise da gestora BTG Pactual (Gestão e Administração) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Pullman São Paulo Ibirapuera | — | 51,4% | — |
| Ibis Expo São Paulo Barra Funda | — | 28,3% | — |
| Ibis Budget São Paulo Paraíso | — | 10,8% | — |
| Novotel Curitiba Batel | — | 5,3% | — |
| Ibis Styles Porto Alegre Centro | — | 0,5% | — |
| Ibis Londrina | — | 0,7% | — |
| Ibis Budget Blumenau | — | 0,4% | — |
| Ibis Chapecó | — | 0,4% | — |
| Ibis Budget Foz do Iguaçu | — | 0,4% | — |
| Ibis Budget Curitiba Centro | — | 0,3% | — |
| Ibis Canoas | — | 0,4% | — |
| Ibis Budget Curitiba Aeroporto | — | 0,5% | — |
| Ibis Porto Alegre Assis Brasil | — | 0,6% | — |
| Hsul Garibaldi Flat (Porto Alegre) | — | 0,0% | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (SP) 90,5% · Paraná (PR) 7,0% · Rio Grande do Sul (RS) 2,0% · Santa Catarina (SC) 0,8% |
Cotação de R$ 44,77 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 65,33 (mar/2026). Desconto de 31% — o maior entre os FIIs de hotelaria. Reflete: (i) liquidez baixa (1.728 cotistas); (ii) concentração extrema (90% em 3 hotéis de SP); (iii) distribuição sazonal; (iv) ceticismo do mercado quanto ao valor justo dos laudos hoteleiros.
último fechamento R$ 42,71 · mínima histórica R$ 34,56 · máxima R$ 49,99 · valor patrimonial por cota R$ 64,59.
Liquidez baixa — base de 1.728 cotistas e volume diário modesto (frequentemente abaixo de R$ 100 mil). Posições acima de R$ 50-100 mil enfrentam dificuldade real de saída sem afetar o preço, o que ajuda a sustentar o desconto persistente sobre o VP.
O BTHI11 nasceu em 2016 como um FII hoteleiro focado no Sul do Brasil e foi, ao longo dos anos, migrando o centro de gravidade para São Paulo, onde adquiriu seus dois ativos âncora (Pullman Ibirapuera e Ibis Barra Funda). Hoje a carteira está madura, com 14 hotéis, mas extremamente concentrada nos imóveis paulistanos.
O ano de 2025 trouxe uma distorção contábil importante: o lucro despencou de R$ 86 Mi para R$ 9,5 Mi por causa de uma reavaliação negativa dos imóveis (não-caixa), enquanto a receita operacional de aluguéis na verdade cresceu 23%. A gestão está em ciclo de reciclagem dos ativos minoritários do Sul e foco em SP. O desconto de 31% sobre o VP é o principal atrativo — e o principal enigma — do fundo.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 29/09/2015 como condomínio fechado, prazo indeterminado, com objetivo de investir em empreendimentos hoteleiros, inicialmente na região Sul do Brasil. Administração BTG Pactual. |
| INÍCIO DAS ATIVIDADES | Início das atividades em 15/04/2016 e listagem das cotas na B3 sob o ticker BTHI11. Carteira inicial focada em hotéis de bandeira Ibis no Sul do país. |
| EXPANSÃO PARA SÃO PAULO | O fundo realiza os primeiros investimentos em São Paulo, adquirindo ativos de maior porte e qualidade (Pullman Ibirapuera e Ibis Barra Funda) que passariam a ancorar a carteira. |
| VALOR JUSTO EM ALTA | Exercício de 2024 com lucro líquido de R$ 86,3 Mi (R$ 9,36/cota), impulsionado por forte ajuste positivo a valor justo (R$ 28,6 Mi nos imóveis e R$ 22,8 Mi nas ações de companhias fechadas). VP/cota fecha em R$ 68,30. Distribuídos R$ 35,8 Mi. |
| REORGANIZAÇÃO + REAVALIAÇÃO NEGATIVA | Reorganização societária: liquidação das SPEs (Ibis Budget Paraíso e Ibis POA Assis) com entrega dos imóveis diretamente ao fundo. Ajuste negativo a valor justo de R$ 24,7 Mi nos imóveis derruba o lucro de 2025 para R$ 9,5 Mi (R$ 1,03/cota). VP/cota cai para R$ 64,63. Receita de aluguéis sobe para R$ 42,1 Mi. |
| DESINVESTIMENTO DO SUL | Gestão dá sequência à estratégia de desinvestir os ativos minoritários do Sul (onde tem menor ingerência), reciclando unidades do Novotel Batel e Ibis Londrina ao longo de jan-mai/26. Distribuição sazonal: R$ 0,31 nos meses de baixa (jan-mar) e R$ 0,45 no calendário forte de feiras. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 44,77 (01/06/2026), P/VP 0,69, distribuição R$ 0,45/cota. DY 12m 10,83%. VP/cota R$ 65,33 (mar/26). Mês favorecido pela sazonalidade corporativa de SP (Hospitalar e outros eventos). |