Recomendação: MANTER · Nota 5,9/10
O TVRI11 está numa corrida contra o relógio: tem ~4 anos para reciclar 50+ agências do BB antes que o vencimento concentrado em nov/2027 vire um problema agudo. A Tivio Capital provou nas primeiras 9 vendas (≈R$ 200,5 mi a ~40% acima do laudo) que tem capacidade técnica. Mas o ritmo precisa dobrar: já vendeu 14% do portfólio em 2 anos; resta 80%+ para alocar antes que o BB devolva o que pretende devolver.
O P/VP de 0,91 reflete essa tensão. O cotista paga 9% abaixo do valor patrimonial mas recebe um portfólio em metamorfose. Os primeiros sinais positivos são reais (Hortifruti e Day Hospital alongam contratos para 2035-2037, Outliers InfoMoney 3º lugar 2026), mas o Edifício Sede III sozinho concentra 21% da receita — se o BB devolver esse único imóvel, o impacto é catastrófico.
Para quem investe: é um trade entre desconto sobre VP + DY 13,3% + qualidade da execução vs. risco de concentração + race contra nov/2027. Cabe na carteira de quem aceita visibilidade limitada e tem horizonte de 4-6 anos para acompanhar a transformação.
Nossa leitura do BBPO11 hoje é MANTER, com nota 5,9/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
8º de 11: agências e sedes do BB, DY de 13,3%, mas P/VP de 0,96 oferece pouca margem de segurança. Mesmo penhasco de nov/2027 do TVRI11, porém sem gestão de troca de inquilinos e com 7 agências já notificadas de rescisão. MANTER.R$ 0,67/cota retido (~4,5 meses de DPS) + R$ 0,76/cota de vendas a receber. Esse colchão permite manter DPS estável até final de 2027 mesmo com vacância subindo. Mas é colchão finito — esgota em 2028 se o gap não for fechado por novas locações.
O CRI IPCA+8,75% de R$ 35,1 mi assumido junto com o FII Bluerock é dívida do veículo Bluerock — caso o aluguel UNIMED não pague, o CRI executa o ativo via Bluerock. TVRI11 perderia o R$ 21,6 mi investido nas cotas. Não é dívida no balanço do TVRI11, mas é exposição econômica real.
Comprador da Ag. Brás está atrasado com 3 parcelas em 2026 (R$ 13,5 mi a receber). Se a Tivio vender mais imóveis com pagamento parcelado e tiver mais inadimplências, o ganho de capital projetado (R$ 0,76/cota a receber) pode não se materializar conforme cronograma.
Mesmo se o BB renovar 100% dos contratos típicos em nov/2027, a renovação será via aluguel de mercado — historicamente 10-20% abaixo dos valores atuais (resíduo do contrato atípico original). Impacto direto no DPS pós-2027.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| BB renova 70%+ dos contratos em nov/2027 | Mantém maioria do fluxo, complementa com Hortifruti+Day Hospital + reciclagem em curso. |
| Tivio executa 5+ vendas/ano até 2027 | Continuidade do ritmo atual: 4 vendas/ano com prêmio médio de 42% sobre laudo. |
| Convergência P/VP para 1,00 | Reconvergência a 1,00 (já ocorreu em jan/26). Retorno total 21% em 12-18 meses. |
| BB devolve 30%+ dos imóveis em nov/2027 | Vacância salta para 30%+. Reserva de lucro retido + reciclagem rápida absorvem só parte. DPS pode cair para R$ 0,75-0,80. |
| ED. Sede III devolvido sozinho | 21% receita. DPS cai 21% sem reposição imediata. Reciclar imóvel desse porte exige 6-18 meses. |
| Inadimplência se espalha (vendas parceladas) | Se mais 2-3 vendas parceladas falham, R$ 0,76/cota a receber vira execução judicial — anos para recuperar. |
O TVRI11 é um caso raro de FII em metamorfose explícita: começou em 2012 como um veículo passivo desenhado para um único cliente (BB) com vencimento marcado, e desde 2023 está sendo recriado pela Tivio Capital sob os olhos do mercado. Os primeiros resultados são consistentes — 8 vendas a 42% acima do laudo, R$ 162,7 mi destravados, 2 aquisições estratégicas (Hortifruti, Day Hospital) que estendem o WAULT para 2035-2037 e diversificam para varejo e saúde. O 3º lugar no Outliers InfoMoney 2026 categoria FII Tijolo reconhece esse trabalho.
Mas a tese tem um prazo de validade marcado em vermelho: nov/2027. Nesse mês, ~90% dos contratos com o BB vencem. O Edifício Sede III sozinho concentra 21% da receita. Se o BB renovar tudo, ótimo — DPS sustentável. Se o BB devolver 30%, mesmo com a reserva de lucro retido + parcelas a receber, o DPS pode cair de R$ 1,05 para R$ 0,80 ou menos. As 7 notificações de rescisão antecipada já recebidas (Edifício CACEX, SJ Rio Preto, Tamoios, Cinelândia, Bauru, Belém, +1) são sinal claro de que o BB está reduzindo footprint físico — e isso tende a se intensificar.
O P/VP de 0,91 reflete adequadamente esse risco. Não é barganha (P/VP de pares similares como TRXF11 e ALZR11 está em 0,96-0,98), mas também não é caro. O DY de 13,3% é o segundo mais alto entre tijolos comparáveis e inclui ~10% de ganho de capital (vendas) que vai diminuir conforme o portfólio recicla. Para quem aceita acompanhar a transformação ativa por 4-6 anos, há valor. Para quem precisa de previsibilidade, há fundos melhores.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,9/10. O BBPO11 (hoje negociado como TVRI11 ) comprou imóveis do Banco do Brasil e os aluga de volta pra ele — agências bancárias, lajes e sedes espalhadas por 14 estados. Todo mês o fundo distribui esse aluguel pra você, sem imposto de renda. A Tivio Capital assumiu a gestão em…
Nossa leitura atual do BBPO11 é “MANTER”. Nota 5,9/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do BB Progressivo II FII incluem: 90% dos contratos vencem em nov/2027; BB já notificou rescisão antecipada de 7 agências; Concentração crítica em 1 imóvel: ED. Sede III Brasília = 21% receita; Inadimplência da Agência Brás (R$ 13,49 mi a receber).
O BBPO11 é indicado para: Investidor que entende que está pagando R$ 0,91 por R$ 1,00 de VP em troca de 4 anos de incerteza alta Quem busca DY 13%+ e aceita que parte vem de ganhos de capital (vendas) que vão diminuir Cotista paciente disposto a esperar a metamorfose completar — horizonte 4-6 anos