ALMI11 vale a pena? Análise do Torre Almirante FII

Recomendação: VENDA · Nota 3,5/10

Análise e recomendação

O ALMI11 é dono de 40% de um grande edifício de escritórios no Centro do Rio de Janeiro — e mais de 40% do prédio está vago. Os proventos caíram de R$ 4-5/cota (em 2025) para cerca de R$ 2,52/cota agora, e chegaram a quase zerar em março/26 (R$ 0,30/cota). Com 1.843 investidores — em queda há 4 meses seguidos — e volume diário médio de apenas R$ 11 mil em bolsa, sair do investimento em momento de estresse pode ser difícil. Nossa avaliação é de VENDA: quem já tem pode considerar saída gradual; quem não tem, melhor evitar.

Tese de investimento

ALMI11 é um FII mono-ativo de alto risco com exposição a apenas 40% de copropriedade de um edifício de lajes corporativas no Centro do Rio. A tese de turnaround perdeu força em 2026: o DPS comprimiu para R$ 2,52 (abr/mai/26) — cerca de metade dos R$ 4-5 do 2S25 — depois de quase zerar em mar/26 (R$ 0,296). A vacância estrutural de 46% permanece estagnada há mais de 2 anos, a inadimplência se aprofunda (contas a receber sobem 44% em 4 meses), os cotistas estão em fuga (3 meses seguidos em queda) e o Centro do RJ ainda não demonstrou recuperação concreta apesar do Projeto Reviver Centro. A AGO de 13/05/26 (doc 1198805) limitou-se a aprovar as DFs 2025 sem deliberar sobre reposicionamento.

Para quem é

  • Especuladores apostando em recuperação do Centro RJ (Projeto Reviver Centro) — com tolerância para zerar dividendo por longos períodos
  • Investidores muito arrojados que entendem risco de ficarem presos e do fluxo evaporar
  • Apostadores em eventual redução da vacância de longo prazo (5-10 anos)

Para quem não é

  • Quem busca renda mensal estável (mar/26 caiu a R$ 0,296 e o patamar atual de R$ 2,52 é metade do que pagava antes)
  • Investidores que precisam de liquidez (~R$ 11k/dia é extremo)
  • Perfil conservador ou moderado
  • Quem busca diversificação (mono-ativo de copropriedade parcial)
  • Investidores que não toleram risco de perda significativa

Pontos de atenção e riscos

DPS comprimido em R$ 2,52 — metade do que pagava no 2S25, com mar/26 quase zerando

O fundo distribuiu R$ 2,5185/cota em abr/26 e mai/26 (doc 1207845, data-com 29/05, pgto 12/06), bem abaixo dos R$ 4,80-5,04 do 4T25. O mês mais crítico foi mar/26: apenas R$ 0,29635/cota — quase zero. A oscilação reflete o salto de despesas operacionais (+593% em 4 meses) e a inadimplência de 42%. Atenção à leitura: o 'R$ 0,00 de rendimentos a distribuir' que aparecia no Informe Mensal Estruturado de abr/26 (doc 1187612) é linha de competência/regime de caixa do informe — NÃO significou suspensão da distribuição (o aviso oficial de Rendimentos pagou R$ 2,5185 no mês).

Vacância confirmada em 40,44% em mai/26 — melhora real vs. 46,8% de abr/26

Relatório gerencial mai/26 (BTG) confirma ocupação de 59,56% (vacância 40,44%). A melhora reflete a entrada dos contratos Wilson Sons e Siqueira Castro. Quadro andar a andar: andares 22-36 majoritariamente ocupados; andares 3-19 completamente vagos — bloco inferior de 17 andares ainda sem ocupação.

Cotistas em queda há 4 meses consecutivos

1.910 (out/25) → 1.886 (dez/25) → 1.852 (abr/26) → 1.843 (mai/26). Saída líquida de 67 cotistas em 7 meses sinaliza esgotamento do retail. Pessoa física concentra a base — fundo segue dependente de pequeno investidor, o que amplifica volatilidade.

Liquidez Muito Baixa ~R$ 247k/mês

Volume mensal típico de R$ 247-309 mil (média diária ~R$ 11-14 mil). Saída em momento de estresse é praticamente impossível sem grande desconto. A compressão do DPS para R$ 2,52 deve pressionar ainda mais a liquidez.

Contas a Receber por Aluguéis subiram para R$ 5,08 Mi

Doc 1187612 (abr/26) registra R$ 5,08 Mi em contas a receber, vs R$ 3,53 Mi no 4T25 (doc 1061277) — alta de 44% em 4 meses. Sintoma direto de inadimplência se aprofundando além dos 42,35% reportados em dezembro.

Despesas operacionais explodiram +593% em 4 meses sem explicação

Relatório mensal BTG confirma a escalada: nov/dez-2025 R$ 122-123k/mês → jan/2026 R$ 402k → fev/2026 R$ 540k → mar/2026 R$ 853k → abr/2026 R$ 491k → mai/2026 R$ 511k. A despesa moderou após o pico de mar/26 mas segue elevada (R$ 510k vs R$ 122k no 2S25). O fundo contratou consultor para buscar redução de IPTU e taxa de lixo — primeiro passo concreto mas sem prazo ou estimativa de economia divulgados.

Consultor de IPTU e taxa de lixo contratado — potencial redução de despesas fixas

O relatório mai/26 divulga a contratação de um consultor especializado para negociar junto aos órgãos públicos a redução do IPTU e da taxa de lixo do edifício. É o primeiro movimento concreto de gestão ativa de custos fixos. Nenhum prazo ou estimativa de economia foi divulgado — impacto real ainda incerto.

Novas locações Wilson Sons reduzem vacância projetada para ~40%

Relatório mensal mar/2026 (BTG): Wilson Sons (operadora logística global) assinou 3 andares totalizando ~3.800 m² — 2 andares (2.500 m²) + 1 andar (1.300 m² devolvido em fevereiro e prontamente realocado). Vacância projetada cai de 46,8% para ~40% quando contratos iniciarem. Siqueira Castro Advogados (uma das maiores bancas de advocacia do Brasil) também citada como novo locatário nos andares superiores. Avanço positivo real, mas ainda insuficiente para garantir retomada imediata dos dividendos dada a escalada de despesas.

Risco de venda forçada com deságio — analogia com FPAB11

Cotista experiente alerta para cenário FPAB11: no Fundo Imobiliário Água Branca (680 cotistas), BTG e fundo Safra propuseram venda do imóvel com 38% de deságio sobre valor patrimonial, imposta sobre cotistas minoritários. ALMI11 tem perfil de risco similar: base pequeníssima de 1.852 cotistas (maioria pessoa física), gestão BTG passiva, baixo engajamento (quórum de 0,14% na última AGE) e sem presença institucional relevante para se opor. Risco de proposta de liquidação/alienação parcial desfavorável não pode ser descartado.

AGO 13/05/2026 aprovou DFs 2025 sem mudanças estruturais

A Assembleia Geral Ordinária (doc 1198805, comunicado 1198806) limitou-se a aprovar as demonstrações financeiras auditadas de 2025. Não houve deliberação sobre reposicionamento, troca de gestor de propriedade, recompra de cotas ou liquidação parcial — sinal de inércia na governança.

AGE via Consulta Formal aprova DFs 2025 com quórum de apenas 0,14% — desengajamento extremo dos cotistas

Em 19/05/2026, foi divulgado o resultado de uma AGE via Consulta Formal (doc 1199416), com votação entre 17/04/2026 e 18/05/2026. A aprovação das DFs 2025 saiu com 84,34% favoráveis, 9,04% contra e 6,63% abstenções — mas o quórum foi de apenas 0,14% das cotas emitidas (cerca de 155 de 111.177 cotas votaram). A necessidade de uma Consulta Formal para deliberar o mesmo tema da AGO de 13/05 sugere que a assembleia presencial pode ter sido inconclusiva por falta de quórum. Indicador eloquente de que o cotista médio desistiu do fundo — não vota nem em pauta básica.

ITBI: caso menor transitou em julgado (STJ jun/26) — R$90k liberados; R$2,47M aguarda inadmissão de recurso

ATUALIZAÇÃO JUN/2026: (1) Embargos nº 0112716-93.2022.8.19.0001 — transitou em julgado DEFINITIVAMENTE após STJ negar último recurso do Município. Libera ~R$90k em depósito judicial + correção monetária desde 2022. (2) Embargos nº 0138283-29.2022.8.19.0001 — TJRJ manteve sentença favorável no mérito, mas Município interpôs REsp e RE nesta semana, mantendo represados ~R$2,47 Mi (depósito abr/2022). Tendência é de inadmissão desses recursos (precedente do caso já encerrado), com expectativa de desfecho em 12-24 meses. Doc 1200809 (abr/26) confirmava o cenário favorável no mérito — a vitória do STJ no caso menor valida a tese para o caso maior.

Eixo Almirante Barroso em movimento — escassez de grandes lajes favorece Torre

Jun/2026: Dataprev assinou locação recorde no Centro do Rio (~R$220 Mi, Ventura building), tornando escassos os grandes espaços no eixo Almirante Barroso — o que aumenta o poder de barganha da Torre Almirante para novos locatários. O EDISE (sede Petrobras, retrofitada) foi entregue com ocupação gradual (2 andares em 2026, mais em 2027-28), adicionando tráfego de pessoas na área. E um novo residencial com 624 unidades foi lançado na Graça Aranha (Patrimar Connect Square), ao lado da Torre — sinaliza gentrificação em curso. Esses movimentos de bairro não mudam a vacância no curto prazo, mas criam o contexto macro que sustenta a tese de turnaround de longo prazo do ALMI11.

VP/Cota em queda — R$ 2.105 → R$ 2.062 → R$ 2.044

Valor patrimonial perdeu R$ 61/cota em 6 meses. Relatório mai/26 reporta VP/cota de R$ 2.044,19 (PL R$ 227,27 Mi). Trajetória negativa coerente com ajustes a valor justo do imóvel.

O ALMI11 é confiável?

Nossa leitura do ALMI11 hoje é VENDA, com nota 3,5/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.

21º de 34 no bucket. Detém 40% da Torre Almirante (Centro do Rio) com vacância de 40% e receita comprimida a menos da metade do 2S25. DPS caiu pela metade, cotistas saindo há 4 meses e liquidez de ~R$ 247 mil/mês. Deterioração operacional em curso.

Conclusão

O ALMI11 apresentou em 2026 uma deterioração material da tese: o DPS desabou para R$ 0,296 em mar/2026 (quase zero, sob o salto de despesas operacionais de +593% em 4 meses) e recuperou apenas para R$ 2,5185/cota em abr e mai/26 (doc 1207845) — cerca de metade dos R$ 4-5 distribuídos no 2S25. Não houve suspensão da distribuição (o 'R$ 0,00 de rendimentos a distribuir' do Informe Mensal Estruturado de abr/26 é linha de competência/regime de caixa, não corte do provento). A AGO de 13/05/2026 (doc 1198805) limitou-se a aprovar as DFs 2025, sem deliberar nada sobre reposicionamento, recompra ou alienação parcial. Cotistas caíram para 1.852 (terceiro mês consecutivo de fuga) e VP/cota recuou para R$ 2.048,45.

Os riscos estruturais permanecem severos e agora confirmados: vacância de 46,80% estagnada (andares 3 a 18 vazios há anos), liquidez extremamente baixa (~R$ 11k/dia), mono-ativo de copropriedade parcial (40%) no Centro do RJ, contas a receber subindo para R$ 5,08 Mi (vs R$ 3,53 Mi no 4T25 — alta de 44% em 4 meses) e depósito judicial de ITBI de R$ 2,47 milhões pendente. O P/VP de 0,33 reflete esses riscos fundamentais, não uma oportunidade de mercado.

A administradora BTG Pactual mantém discurso otimista citando o Projeto Reviver Centro da Prefeitura do RJ, mas os resultados concretos na ocupação são inexistentes — a vacância não se moveu em mais de 2 anos. Os 13 locatários atuais estão concentrados nos andares superiores, e preencher 16 andares inteiros vagos (3 a 18) é um desafio monumental. A nota cai de 4,0 para 3,5 pela compressão e volatilidade extrema do DPS (R$ 0,296 num único mês) e pela inércia da AGO. O veredicto permanece VENDA — a renda do fundo encolheu para metade do patamar do 2S25 e oscila de forma imprevisível.

Perguntas frequentes

O ALMI11 é bom? Vale a pena investir?

Recomendação atual: VENDA. Nota 3,5/10. O ALMI11 é dono de 40% de um grande edifício de escritórios no Centro do Rio de Janeiro — e mais de 40% do prédio está vago. Os proventos caíram de R$ 4-5/cota (em 2025) para cerca de R$ 2,52/cota agora, e chegaram a quase zerar em março/26 (R$ 0,30/cota). Com 1.843 investidores…

ALMI11: comprar ou vender?

Nossa leitura atual do ALMI11 é “VENDA”. Nota 3,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.

Quais são os riscos do ALMI11?

Os principais pontos de atenção do Torre Almirante FII incluem: DPS comprimido em R$ 2,52 — metade do que pagava no 2S25, com mar/26 quase zerando; Vacância confirmada em 40,44% em mai/26 — melhora real vs. 46,8% de abr/26; Cotistas em queda há 4 meses consecutivos; Liquidez Muito Baixa ~R$ 247k/mês.

Para quem o ALMI11 é indicado?

O ALMI11 é indicado para: Especuladores apostando em recuperação do Centro RJ (Projeto Reviver Centro) — com tolerância para zerar dividendo por longos períodos Investidores muito arrojados que entendem risco de ficarem presos e do fluxo evaporar Apostadores em eventual redução da vacância de longo prazo (5-10 anos)