Veredicto mantido: VENDA (Nota 3,5/10). O Informe Mensal de agosto de 2026 confirma a extrema volatilidade na geração de caixa e a contínua perda de investidores do fundo imobiliário ALMI11. Quem está posicionado deve buscar alternativas para uma saída planejada.
O que aconteceu com o ALMI11 no informe de agosto de 2026?
Rendimento zero e debandada contínua. O Informe Mensal Estruturado de agosto de 2026 (documento ID 1319264, entregue em 14/09/2026) do fundo imobiliário ALMI11 (FII Torre Almirante) registrou um dividend yield de 0,0000% no mês de referência, acompanhado por uma rentabilidade efetiva mensal negativa de -0,0001%. O relatório oficial emitido pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM revelou ainda que a base de cotistas caiu para 1.818 investidores, mantendo uma trajetória constante de encolhimento.
Para o investidor pessoa física que acompanha a cotação do ALMI11 nas plataformas como Status Invest, Clube FII e Investidor10, o documento reforça exatamente os pontos de atenção mapeados por nossa análise anterior: a alta instabilidade no fluxo de proventos e a iliquidez crônica do ativo negociado na B3 sob o ticker ALMI11.
Por que o ALMI11 registrou dividend yield de 0,00% no mês?
Pela volatilidade do regime de caixa. A linha de "Dividend Yield do Mês de Referência" no Informe Mensal Estruturado referente a agosto de 2026 aponta 0,0000%. Essa métrica contábil reflete os momentos em que a arrecadação de aluguéis e as despesas operacionais do período não geram saldo imediatamente distribuível no balancete mensal do informe.
Essa oscilação já havia ocorrido anteriormente. Em março de 2026, o dividendo pago pelo ALMI11 despencou para R$ 0,29635 por cota, após ter mantido distribuições na faixa de R$ 2,5185 por cota em abril e maio de 2026 — valores que já representavam cerca de metade dos R$ 4,80 a R$ 5,04 por cota pagos no segundo semestre de 2025. O rendimento mensal do ALMI11 oscila conforme a dinâmica de recebimento de aluguéis, inadimplência dos locatários e custos de manutenção do imóvel.
O ALMI11 está sem caixa? Onde estão os recursos do fundo?
Não, mas a conta corrente está zerada. O Informe Mensal de agosto de 2026 detalha que a linha de "Disponibilidades" (caixa direto em conta corrente) encerrou o mês em apenas R$ 105,40. Por outro lado, a liquidez total do fundo soma R$ 10.290.986,78, uma vez que o ALMI11 possui R$ 10.290.881,38 alocados em fundos de renda fixa.
A tabela abaixo sintetiza a estrutura patrimonial e de liquidez reportada pelo administrador BTG Pactual no informe referente a agosto de 2026:
| Item do Informe Mensal | Valor em Agosto/2026 | Detalhamento / Comparativo |
|---|---|---|
| Patrimônio Líquido Total | R$ 228.557.408,25 | R$ 228,56 Mi (era R$ 229 Mi) |
| Valor Patrimonial por Cota (VP) | R$ 2.055,797586 | R$ 2.055,80 por cota |
| Total do Ativo | R$ 234.755.732,76 | R$ 234,76 Mi |
| Disponibilidades (Conta Corrente) | R$ 105,40 | Caixa imediato irrisório |
| Aplicações em Renda Fixa | R$ 10.290.881,38 | Reserva de liquidez operada |
| Total de Cotas Emitidas | 111.177,00 | 111.177 cotas no mercado |
| Número de Cotistas | 1.818 | Queda de 25 cotistas vs Mai/26 |
Quantos cotistas o ALMI11 perdeu e por que a base continua encolhendo?
A base encolheu pelo sétimo mês seguido. O número de investidores do FII Torre Almirante recuou para 1.818 pessoas físicas em agosto de 2026. Em maio de 2026, a base contava com 1.843 cotistas; em abril de 2026, eram 1.852; em dezembro de 2025, 1.886; e em outubro de 2025, o fundo registrava 1.910 cotistas. Ao todo, 92 cotistas deixaram o fundo entre outubro de 2025 e agosto de 2026.
Essa saída contínua do pequeno investidor reflete a perda de atratividade da tese. Com o dividend yield instável e com o volume de negociação diária restrito a cerca de R$ 11 mil (ou R$ 247 mil a R$ 309 mil por mês), o cotista que tenta vender suas cotas no mercado secundário enfrenta baixa liquidez e precisa aceitar grandes descontos na B3.
A vacância do edifício Torre Almirante continua em 40%?
Sim, sem novidades de reocupação. O ALMI11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, mono-ativo, que detém 40% de copropriedade da Torre Almirante, um edifício de escritórios localizado no Centro do Rio de Janeiro. O relatório gerencial de maio de 2026 indicava uma ocupação de 59,56% e uma vacância de 40,44% — uma tímida melhora em relação aos 46,8% de vacância registrados em abril de 2026, viabilizada pela entrada dos contratos da Wilson Sons e Siqueira Castro.
Contudo, o perfil da vacância no prédio continua estruturalmente desafiador: enquanto os andares do bloco superior (do 22º ao 36º andar) estão majoritariamente ocupados, o bloco inferior (do 3º ao 19º andar, englobando 17 andares) permanece totalmente vago. O projeto Reviver Centro, promovido pela prefeitura carioca, ainda não se desdobrou em um aumento expressivo na demanda por lajes corporativas no Centro do Rio de Janeiro na velocidade necessária para reverter o déficit operacional do imóvel.
A cotação a R$ 600,00 com 68% de desconto é uma oportunidade ou armadilha?
Uma clássica armadilha de valor. No fechamento de 14/09/2026, a cotação do ALMI11 estava cotada a R$ 600,00. Quando comparada ao valor patrimonial por cota de R$ 2.055,80 (informado no documento de agosto de 2026), o fundo apresenta um P/VP de 0,2919, o que representa um expressivo desconto patrimonial de 68%.
No entanto, comprar um FII apenas pelo desconto em relação ao VP é um erro frequente no mercado de fundos imobiliários. O desconto de 68% existe por razões fundamentais concretas:
- Risco Mono-ativo e Copropriedade: O fundo detém apenas 40% de um único prédio, o que limita seu poder de decisão em assembleias de condomínio e aumenta a dependência de decisões conjuntas com os demais coproprietários.
- Vacância Estrutural Concentrada: 17 andares do bloco inferior do imóvel estão sem locatários há anos, gerando custos fixos de condomínio e IPTU que consomem as receitas geradas pelos andares ocupados.
- Gargalo de Liquidez: Com negociação média diária de apenas R$ 11 mil, o investidor que entra no fundo não consegue sair rapidamente sem derrubar o preço da cota.
- Inconstância nos Rendimentos Mensais: O histórico recente do almi11 dividendos demonstra forte imprevisibilidade, variando de picos de R$ 5,04 no final de 2025 para R$ 0,29635 em março de 2026 e registradores de 0,00% de yield no informe mensal.
Qual é o veredicto para o ALMI11 em setembro de 2026?
Recomendação mantida em VENDA. Os dados apresentados no Informe Mensal Estruturado de agosto de 2026 confirmam a fragilidade da tese de turnaround do ALMI11. Sem novidades relevantes no relatório gerencial sobre a locação dos 17 andares vagos, e com a liquidez travada em R$ 11 mil diários, a recomendação para o investidor pessoa física permanece clara:
Estratégia recomendada: Para quem possui posições em ALMI11 na carteira, a indicação é estruturar uma saída gradual, aproveitando os dias de maior liquidez no mercado secundário para realocar o capital em FIIs de tijolo diversificados ou fundos de papel de melhor qualidade. Para quem não está posicionado, o melhor caminho é manter distância do ativo, evitando a tentação do P/VP de 0,2919.
O que acompanhar nos próximos relatórios do ALMI11?
O investidor deve monitorar rigorosamente três gatilhos numéricos nos próximos informes e relatórios gerenciais emitidos pelo administrador BTG Pactual:
- Evolução da Vacância: Verificar se a Cushman & Wakefield conseguirá fechar novos contratos para o bloco de andares vagos (do 3º ao 19º andar), reduzindo a vacância abaixo dos 40,44%.
- Regularização do Caixa Corrente: Acompanhar a recomposição da conta de disponibilidades (atualmente em R$ 105,40) e a estabilização dos proventos mensais acima da faixa de R$ 2,52 por cota.
- Base de Cotistas e Liquidez: Observar se o número de investidores estabilizará acima da marca de 1.818 pessoas físicas ou se continuará em trajetória de queda.
Resumo da Análise - ALMI11
Ticker: ALMI11 (CNPJ 07.122.725/0001-00)
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM
Veredicto: VENDA (Nota 3,5 / 10)
Diagnóstico: Mono-ativo com 40,44% de vacância, liquidez diária irrisória de R$ 11 mil, rendimento instável e perda contínua de cotistas no mercado secundário.
